계약 전 건물 확인: 건축물대장·용도·소방·편의시설
의원 자리를 계약하기 전에 건축물대장으로 용도와 위반 여부를 보고, 용도변경 절차와 주차·승강기·편의시설·소방 조건을 확인하는 순서를 정리했습니다.
짧은 답
계약 전에는 빌릴 층·호실의 건축물대장에서 용도부터 확인합니다. 의원은 건축법상 제1종 근린생활시설이고 병원은 의료시설이라 분류가 다르며, 허가나 신고 없이 건축·증축·개축한 건축물에는 의료기관을 개설할 수 없습니다. [1] 용도를 확인한 뒤에는 용도변경 절차, 주차·승강기, 장애인 편의시설, 피난·소방 조건을 차례로 대조합니다.
건축물대장과 등기는 무엇이 다른가요?
- 건축물대장은 건물과 대지의 현황을, 등기는 부동산 표시와 권리 관계를 확인하는 자료입니다. [1]
- 등기의 표제부에는 부동산 표시, 갑구에는 소유권, 을구에는 소유권 외의 권리가 기록됩니다. [1]
- 집합건물은 대장을 표제부와 전유부로 나누어 작성하므로, 해당 동의 표제부와 빌릴 호실의 전유부를 함께 봅니다. [1]
- 허가권자가 시정명령을 하면 대장에 위반내용을 적습니다. [2] 다만 대장에 표시가 없다는 이유만으로 현장의 모든 공사가 적법하다고 보지는 않습니다. [2]
용도변경이 필요한지 어떻게 아나요?
용도변경은 바꾸려는 용도의 건축기준에 맞아야 하고, 시설군 번호가 작은 쪽으로 바꾸면 허가, 큰 쪽으로 바꾸면 신고 대상입니다. [3]
| 지금 대장 용도 | 의원으로 쓸 때 절차 |
|---|---|
| 업무시설(주거업무시설군 8번) | 근린생활시설군(7번)으로 가므로 허가 [3] |
| 판매시설(영업시설군 5번)과 분리된 의원 | 7번으로 가므로 신고 [4] |
| 제2종 근린생활시설의 사무소 | 같은 시설군이지만 의원은 신청 예외에서 빠져 대장 기재내용 변경 신청 [3] |
- 허가·신고 대상 중 바꾸는 부분이 100㎡ 이상이면 사용승인 규정을 준용하고, 500㎡ 미만이면서 대수선이 없으면 제외됩니다. [3]
- 사용승인 대상 건물은 법정 예외 두 가지를 빼면 승인 전에 사용할 수 없습니다. [5]
- 판매시설 안의 의원을 판매시설로 본 2020년 국토교통부 회신이 있지만, 현재 효력은 확인이 필요합니다. [4]
- 건축 담당부서에서 용도 답을 받아도 개설신고 수리는 별도로 판단합니다. [4]
주차와 승강기는 무엇을 보나요?
- 국가 기준은 제1종 근린생활시설이 시설면적 200㎡당 1대, 판매시설이 150㎡당 1대입니다. 조례로 2분의 1 범위에서 강화·완화할 수 있습니다. [6]
- 용도변경 때는 변경 시점 기준으로 전후 용도의 주차대수 차이를 추가로 확보하는 것이 원칙입니다. [6]
- 부설주차장은 법정 예외가 없으면 다른 용도로 쓸 수 없고, 검사에 불합격한 기계식주차장은 사용할 수 없습니다. [6]
- 건축법상 승강기 설치 원칙은 6층 이상이면서 연면적 2천㎡ 이상인 건축물이며, 안전검사에 불합격한 승강기는 운행할 수 없습니다. [7]
작은 의원도 장애인 편의시설 대상인가요?
- 대통령령 제34892호로 의원에 붙어 있던 바닥면적 100㎡ 이상 하한이 삭제되었습니다. [8]
- 적용일은 의원 면적이 아니라 건물 연면적으로 나뉘어, 2천㎡ 이상은 2025년 3월 20일, 미만은 2025년 9월 20일입니다. [9]
- 적용일 전에 설치된 시설은 종전 규정을 따르고, 이후 용도변경 때에도 종전 규정을 적용합니다. [9]
- 500㎡ 미만 의원도 주출입구 접근로, 주출입구 높이차이 제거, 출입구는 의무입니다. [8]
- 법 제15조에 따라 별도 완화기준을 적용하려면 시설주관기관의 승인이 필요하며, 임대인 동의로 대신할 수 없습니다. [8]
피난·소방은 무엇을 확인하나요?
- 직통계단까지 보행거리는 30m 이하가 기본이고, 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료이면 50m 이하로 할 수 있습니다. [10]
- 입원실 또는 인공신장실이 있는 의원은 간이스프링클러설비, 입원실이 있는 의원은 자동화재속보설비 대상입니다. [10]
- 의원은 입원실 유무와 관계없이 방염성능기준 이상의 방염대상물품을 설치해야 합니다. [10]
- 소방 법령의 관계인에는 점유자도 포함되며, 개설신고 때 소방시설 적합 여부를 확인합니다. [11]
개별 주소의 개설 가능 여부, 경과조치 해당 여부, 회복공간의 입원실 해당 여부는 이 글로 판단할 수 없습니다. 건축 담당부서·보건소·소방서와 설계자에게 확인해야 합니다. [1] [10]
다음에 할 일
- 임대인에게 해당 층·호실의 건축물대장, 등기, 기존 도면을 받아 주소·동·층·호실 표시를 맞춥니다.
- 현재 용도와 의원 용도를 나란히 적고, 현장과 도면의 차이를 사진과 함께 기록합니다.
- 건축 담당부서용 질문(용도변경·사용승인)과 보건소·소방서용 질문(개설신고·소방시설)을 나눠 준비합니다.
- 신청 담당자, 공용부 공사 동의, 비용 부담자를 계약 전에 문서로 정리합니다.
함께 읽을 교과서 절
- 의원 용도와 건축물대장·등기를 구분해요
- 호실 용도·위반건축물·실제 도면을 대조해요
- 용도변경 허가·신고·기재내용 변경을 구분해요
- 판매시설 안 의원 등 용도 예외를 검토해요
- 주차 대수·기계식 주차·사용권을 확인해요
- 승강기 설치의무와 환자 이동을 함께 확인해요
- 장애인 편의시설 대상과 경과규정을 판정해요
- 피난·방화·소방시설을 계약 전에 점검해요
- 건축물 용도·용도변경·사용승인을 확인해요
- 소방시설과 소방안전관리 책임을 나눠요
- 장애인 편의시설과 기존 건물 예외를 읽어요