2.3.3 용도변경 허가·신고·기재내용 변경의 구분

원문 대조·이중 검수 2026-11-01

요약

용도변경은 시설군의 이동 방향과 같은 군 안의 예외를 나누어 판단해요. ^{1, 2}

꼭 기억할 것

• 건축법 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 작은 번호의 상위 시설군으로 바꾸면 허가, 큰 번호의 하위 시설군으로 바꾸면 신고 대상이에요. ¹
• 의원 용도로 바꾸는 경우는 같은 시설군 안의 대장 기재내용 변경 신청 예외에서 제외돼요. ^{2, 3}

현재 용도와 의원 용도를 먼저 맞춰요

건축물의 용도는 유사한 구조·이용 목적·형태별로 묶은 법적 분류예요. ⁸ 의원은 건축법 시행령 별표 1의 제1종 근린생활시설에 들어가요. ³ 근린생활시설군과 교육 및 복지시설군은 서로 다른 시설군이에요. ²

작성 제안: 건축물대장에 적힌 해당 층·호실의 용도와 실제 사용 상태를 나란히 기록해요. 임대인에게 대장과 기존 도면을 받아 현재 용도, 바꾸려는 범위, 공사 내용을 표시해요. 진료실·내시경실·검사실을 계획 도면에 적고, 어떤 공간을 어떻게 바꾸려는지 건축 담당 부서와 설계자에게 설명해요.

허가·신고·대장 변경을 구분해요

건축법 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물은 시설군 번호가 작아지는 상위군으로의 용도변경이 허가, 번호가 커지는 하위군으로의 용도변경이 신고 대상이에요. ¹ 업무시설이 속한 주거업무시설군은 8번이고, 의원이 속한 근린생활시설군은 7번이므로 업무시설에서 의원으로 바꾸면 허가 대상이에요. ^{1, 2, 3}

같은 시설군 안에서는 건축물대장 기재내용 변경 신청이 원칙이에요. ¹ 시행령 제14조제4항은 같은 별표의 호 안에서 바꾸는 경우 등에 신청 예외를 두지만, 의원이 속한 별표 1 제3호라목 용도로 바꾸는 경우는 그 예외에서 제외해요. ^{2, 3} 제2종 근린생활시설의 사무소를 의원으로 바꾸는 경우는 같은 근린생활시설군 안의 대장 기재내용 변경 신청 대상이에요. ^{1, 2, 3}

작성 제안: 임대인이 사무실이라고 부르는 것만으로 업무시설로 판단하지 말고, 대장에 적힌 법적 용도를 확인해요.

시설 검토와 사용승인을 일정에 넣어요

용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞아야 해요. ¹ 건축법 제19조제7항은 피난·구조·승강기 등에 관한 열거된 규정을 준용하도록 정해요. ^{1, 10, 11, 12} 작성 제안: 준용은 다른 조문을 해당 사안에 맞추어 적용하는 것을 말해요.

허가·신고 대상 중 변경 부분 바닥면적 합계가 100㎡ 이상이면 사용승인에 관한 제22조를 준용해요. ¹ 다만 500㎡ 미만이고 대수선 공사가 없으면 제외돼요. ¹ 대수선은 기둥·보·내력벽·주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경·증설하는 것으로서 시행령으로 정하는 공사예요. ⁸ 허가 대상 중 변경 면적이 500㎡ 이상이면 대통령령상 제외 경우를 빼고 건축물 설계에 관한 제23조를 준용하며, 제23조에는 건축사 설계 원칙과 예외가 있어요. ^{1, 9}

주차는 변경 시점 기준으로 전후 용도별 대수 차이를 추가 확보하는 것이 원칙이에요. ⁶ 사용승인 후 5년이 지난 연면적 1천㎡ 미만 건물은 추가 확보 예외지만, 공연장·집회장·관람장, 위락시설, 다세대주택·다가구주택으로 바꾸는 경우는 제외돼요. ⁶ 시설주등은 대상시설을 설치하거나 대통령령으로 정하는 주요 부분을 변경(용도변경 포함)할 때 편의시설을 설치기준에 맞게 설치하고 유지·관리해야 해요. ⁷

신청 담당자와 비용 부담을 문서로 나눠요

용도변경 허가·신고의 법상 주체는 사용승인된 건물의 용도를 변경하려는 자예요. ¹ 작성 제안: 임차 의사가 모든 신청과 비용을 맡는다고 미리 정해 두지 않아요. 협의표에 신청 담당자, 소유자 협조 자료, 도면 작성자, 주차·편의시설 보완 주체, 비용 부담자와 완료 확인 자료를 나누어 적어요.

작성 제안: 서식함의 허가용·신고용 양식은 절차를 판정한 뒤 현행본과 대조해요. 첨부서류·수수료·처리기간은 관할 확인 전 확정하지 말아요. 보완 공사가 불가능하거나 행정절차가 늦어질 때의 처리를 계약에서 협의해요.

허가권자는 법 위반 건축물에 공사중지·사용금지·사용제한 등을 명할 수 있어요. ⁵ 허가·승인이 취소되거나 시정명령을 이행하지 않은 건축물에는 법정 예외를 빼고 다른 법령상 영업 등의 허가·면허·인가·등록·지정을 하지 않도록 요청할 수 있으며, 요청받은 기관은 특별한 이유가 없으면 따라야 해요. ⁵ 작성 제안: 완공만으로 사용 가능 여부를 판단하지 말고 변경된 대장과 조치 이행 자료를 대조해요.

흔한 실수

• 의원 용도로 바꾸는 경우는 같은 시설군 안의 대장 변경 신청 예외에서 제외돼요. ^{2, 3} 작성 제안: 같은 근린생활시설이라는 말만으로 절차를 생략하지 말아요.

근거 조문

건축법 제19조

① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다.

건축법 시행령 제14조

④ 법 제19조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 변경"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 상호 간의 용도변경을 말한다. 다만, 별표 1 제3호다목(목욕장만 해당한다)ㆍ라목, 같은 표 제4호가목ㆍ사목ㆍ카목ㆍ파목(골프연습장, 놀이형시설만 해당한다)ㆍ더목ㆍ러목ㆍ머목, 같은 표 제7호다목2), 같은 표 제15호가목(생활숙박시설만 해당한다) 및 같은 표 제16호가목ㆍ나목에 해당하는 용도로 변경하는 경우는 제외한다. <개정 2009.6.30, 2009.7.16, 2011.6.29, 2012.12.12, 2014.3.24, 2019.10.22, 2021.11.2, 2024.2.13>

건축법 제23조

① 제11조제1항에 따라 건축허가를 받아야 하거나 제14조제1항에 따라 건축신고를 하여야 하는 건축물 또는 「주택법」 제66조제1항 또는 제2항에 따른 리모델링을 하는 건축물의 건축등을 위한 설계는 건축사가 아니면 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014.5.28, 2016.1.19>

건축법 제19조제7항

⑦ 제1항과 제2항에 따른 건축물의 용도변경에 관하여는 제3조, 제5조, 제6조, 제7조, 제11조제2항부터 제9항까지, 제12조, 제14조부터 제16조까지, 제18조, 제20조, 제27조, 제29조, 제38조, 제42조부터 제44조까지, 제48조부터 제50조까지, 제50조의2, 제51조부터 제56조까지, 제58조, 제60조부터 제64조까지, 제67조, 제68조, 제78조부터 제87조까지의 규정과 「녹색건축물 조성 지원법」 제15조 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제54조를 준용한다. <개정 2011.5.30, 2014.1.14, 2014.5.28, 2019.4.30>

건축법 제48조

① 건축물은 고정하중, 적재하중(積載荷重), 적설하중(積雪荷重), 풍압(風壓), 지진, 그 밖의 진동 및 충격 등에 대하여 안전한 구조를 가져야 한다.

건축법 제49조

① 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물과 그 대지에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 복도, 계단, 출입구, 그 밖의 피난시설과 저수조(貯水槽), 대지 안의 피난과 소화에 필요한 통로를 설치하여야 한다. <개정 2013.3.23, 2018.4.17>

건축법 제64조

① 건축주는 6층 이상으로서 연면적이 2천제곱미터 이상인 건축물(대통령령으로 정하는 건축물은 제외한다)을 건축하려면 승강기를 설치하여야 한다. 이 경우 승강기의 규모 및 구조는 국토교통부령으로 정한다. <개정 2013.3.23>

건축법 제79조 관련 부분

② 허가권자는 제1항에 따라 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 제1항에 따른 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 대하여는 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가ㆍ면허ㆍ인가ㆍ등록ㆍ지정 등을 하지 아니하도록 요청할 수 있다. 다만, 허가권자가 기간을 정하여 그 사용 또는 영업, 그 밖의 행위를 허용한 주택과 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014.5.28>
③ 제2항에 따른 요청을 받은 자는 특별한 이유가 없으면 요청에 따라야 한다.

주차장법 시행령 제6조 관련 부분

④ 건축물의 용도를 변경하는 경우에는 용도변경 시점의 주차장 설치기준에 따라 변경 후 용도의 주차대수와 변경 전 용도의 주차대수를 산정하여 그 차이에 해당하는 부설주차장을 추가로 확보해야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 부설주차장을 추가로 확보하지 않고 건축물의 용도를 변경할 수 있다. <개정 2026.8.25>
1. 사용승인 후 5년이 지난 연면적 1천제곱미터 미만의 건축물의 용도를 변경하는 경우. 다만, 문화 및 집회시설 중 공연장ㆍ집회장ㆍ관람장, 위락시설 및 주택 중 다세대주택ㆍ다가구주택의 용도로 변경하는 경우는 제외한다.

출처

1. 국토교통부 · 건축법 제19조
2. 국토교통부 · 건축법 시행령 제14조
3. 국토교통부 · 건축법 시행령 별표 1
4. 국토교통부 · 건축법 제38조
5. 국토교통부 · 건축법 제79조
6. 국토교통부 · 주차장법 시행령 제6조
7. 보건복지부 · 장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 제9조
8. 국토교통부 · 건축법 제2조
9. 법제처 국가법령정보센터·국토교통부 · 건축법 제23조
10. 법제처 국가법령정보센터·국토교통부 · 건축법 제48조
11. 법제처 국가법령정보센터·국토교통부 · 건축법 제49조
12. 법제처 국가법령정보센터·국토교통부 · 건축법 제64조