2.3.1 의원 용도와 건축물대장·등기의 구분

원문 대조·이중 검수 2026-11-01

요약

작성 제안: 의원의 건축물 용도, 실제 공간, 등기상 권리를 서로 다른 자료로 맞춰 봐요.

꼭 기억할 것

• 관계 법령에 따른 허가나 신고 없이 건축·증축·개축한 건축물에는 의료기관을 개설할 수 없어요. ⁷
• 건축법 위반 건축물에는 허가권자가 사용금지·사용제한 등의 조치를 명할 수 있어요. ⁶

의원과 병원은 용도 분류부터 달라요

건축물의 용도는 건축물의 종류를 비슷한 구조, 이용 목적, 형태에 따라 묶어 나눈 분류예요. ⁸ 건축법 시행령 별표 1에서 의원은 제1종 근린생활시설에 들어가요. ¹ 병원·종합병원·요양병원 등은 의료시설에 들어가요. ¹ 따라서 환자를 진료하는 곳이라는 이유로 의원의 건축물 용도를 곧바로 의료시설이라고 적으면 안 돼요. ¹ 일반내과·소화기내과·이비인후과 모두 먼저 의원으로 개설할지 병원급으로 개설할지 정리해 보세요.

건축물대장에 근린생활시설이라고 적혀 있다는 설명만 듣고 계약 판단을 마치지 말아요. 임차할 층과 호실의 구체적인 용도를 확인해 보세요. 용도를 바꾸는 경우에는 변경하려는 용도의 건축기준에 맞아야 하고, 시설군에 따라 허가·신고·대장 기재내용 변경 절차가 나뉘어요. ⁵ 다만 같은 시설군 안에서의 변경 중 대통령령으로 정하는 경우에는 대장 기재내용 변경 신청을 하지 않아도 돼요. ⁵ 시설군은 용도변경 절차를 정하기 위해 건축물 용도를 묶은 분류예요. ⁵ 지금 용도와 의원 용도를 나란히 적은 뒤 건축 담당부서에 적용 절차를 확인해 보세요.

대장과 등기를 같은 서류로 보지 말아요

건축법은 건축물의 소유·이용·유지관리 상태 등을 확인하기 위해 건축물과 대지의 현황을 대장에 기록하도록 해요. ² 건축물대장에는 건물 표시와 소유자 현황이 포함되고, 관련 서식에는 변동사항을 적는 부분이 있어요. ⁴ 받은 대장의 건물 표시와 변동사항을 확인 목록에 옮겨요. 등기기록은 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어요. ³ 표제부에는 부동산의 표시, 갑구에는 소유권, 을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기록해요. ³

갑구와 을구는 등기기록에서 권리 사항을 나누어 적는 구역의 이름이에요. ³ 계약 검토 때는 임대인이라고 소개받은 사람과 등기에 나타난 소유 관계를 대조해 보세요. 건축물대장에도 소유자 현황이 있지만, 그것만 보고 등기의 권리 관계 확인을 대신하지 말아요. ^{3, 4} 반대로 등기를 확인했다는 이유로 의원 용도와 건축기준 검토를 생략하지 말아요. ^{1, 5}

일반·집합을 고른 뒤 필요한 부분을 읽어요

건축물대장 규칙은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)의 적용을 받는 건축물을 집합건축물로, 그 밖의 건축물을 일반건축물로 구분해요. ⁴ 집합건축물대장은 표제부와 전유부로 나누어 작성해요. ⁴ 해당 호실을 살펴볼 때에는 집합건축물대장의 전유부를 함께 확인해 보세요. 건물 전체의 설명과 실제 빌릴 호실을 혼동하지 않도록, 집합건물에서는 해당 동의 표제부와 해당 호실 전유부를 함께 준비해 보세요.

건축물대장은 건축물 1동을 단위로 작성하고, 부속건축물이 있으면 주된 건축물대장에 포함해요. ⁴ 건축물현황도도 대장에 포함돼요. ⁴ 현황도는 배치도와 층별 평면도 등 건물·대지의 현황을 나타낸 도면이에요. ⁴ 같은 주소의 다른 동이나 호실 자료를 잘못 비교하지 않도록 대장·등기·임대차 대상의 표시를 맞춰요. 내시경 회복 공간이나 청력검사실을 계획한다면 현재 벽과 출입구를 도면 위에 표시해요. 공용부분을 포함한 광고 면적을 곧바로 진료실 배치 면적으로 사용하지 말고 실제 사용할 범위를 확인해요.

서류와 현장의 차이를 계약 전에 남겨요

건축법상 시정명령을 한 경우에는 대장에 위반내용을 적도록 정해져 있어요. ⁶ 허가권자는 위반 건축물의 소유자·점유자 등에게 사용금지·사용제한 등 필요한 조치를 명할 수 있어요. ⁶ 제79조제1항에 따라 허가·승인이 취소됐거나 시정명령을 받고 이행하지 않은 건축물에는 다른 법령상 영업 등의 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 않도록 요청할 수 있어요. ⁶ 다만 허가권자가 기간을 정해 사용·영업 등을 허용한 주택과 대통령령으로 정하는 경우는 제외해요. ⁶ 요청받은 자는 특별한 이유가 없으면 요청에 따라야 해요. ⁶ 의료법도 관계 법령에 따른 허가나 신고 없이 건축·증축·개축한 건축물의 의료기관 개설을 제한해요. ⁷ 현장의 증축 공간이나 벽체가 자료와 다르면 임대인의 설명만 적지 말고 도면과 사진으로 확인 질문을 만들어 보세요.

검토 결과는 용도 확인, 권리 확인, 현장 일치 여부를 나누어 기록해요. 용도변경이 필요하다면 계약 일정과 공사 착수 일정을 정하기 전에 처리 절차부터 확인해요. 용도변경에는 건축법 제19조가, 의료기관 개설신고에는 의료법 제33조가 적용돼요. ^{5, 7} 건물 소유자의 공사 동의 확인과 각 행정 절차를 별도 항목으로 적어요. 최종적으로 빌릴 층·호실, 실제 사용 범위, 남은 확인 사항을 같은 문서에 모아 다음 계약 검토에 가져가요.

흔한 실수

• 의원과 병원을 같은 건축물 용도로 보지 말고 별표의 해당 항목을 확인해요. ¹
• 등기에 소유권이 표시되어 있다는 이유로 의원 개설에 필요한 용도 확인을 생략하지 말아요. ^{1, 3, 5}

근거 조문

건축법 제19조(용도변경)

① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다.

부동산등기법 제15조(물적 편성주의)

② 등기기록에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구(甲區) 및 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구(乙區)를 둔다.

의료법 제33조(개설 등) 제7항제4호

4. 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 증축ㆍ개축한 건축물에 의료기관을 개설하는 경우

출처

1. 국토교통부 · 건축법 시행령 별표 1
2. 국토교통부 · 건축법 제38조
3. 법무부 · 부동산등기법 제15조
4. 국토교통부·법제처 국가법령정보센터 · 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제2조·제4조·제5조·제7조
5. 국토교통부 · 건축법 제19조
6. 국토교통부 · 건축법 제79조
7. 보건복지부,질병관리청 · 의료법 제33조
8. 국토교통부 · 건축법 제2조제1항제3호