2.3.4 판매시설 안 의원 등 용도 예외

원문 대조·이중 검수 2026-11-01

요약

판매시설 안의 의원은 건축물 용도로 판매시설에 묶일 수 있지만, 과거 부처 해석의 현재 효력과 개설신고 수리는 따로 확인해요. ^{1, 4, 6}

꼭 기억할 것

• 건축물대장상 판매시설(5번 영업시설군)인 곳을 분리된 의원(7번 근린생활시설군)으로 쓰려면 하위군 변경이라 용도변경 신고 대상이에요. ^{2, 3}
• 의원 개설신고는 시장·군수·구청장이 개설기준·준수사항·소방시설·다른 법령상 제한을 확인하고 적법하다고 인정해야 수리돼요. ⁶
• 대규모점포·준대규모점포의 일부인 상가건물 임대차에는 권리금 회수기회 보호(제10조의4)가 적용되지 않아요(전통시장은 예외). ⁷

판매시설은 그 안의 근린생활시설까지 품어요

건축법 시행령 별표 1에서 의원은 제1종 근린생활시설 라목에 들어가요. ¹ 같은 별표의 판매시설은 도매시장, 소매시장, 상점으로 나뉘고, 세 목 모두 그 안에 있는 근린생활시설을 포함한다고 적어요. ¹ 소매시장은 「유통산업발전법」 제2조제3호에 따른 대규모 점포와 이와 비슷한 것을 말해요. ¹ 상점은 정해진 요건 중 하나에 해당하는 것만이에요. ¹ 그중 하나는 제1종 근린생활시설 가목의 소매점 용도(서점 제외)이면서 제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것이에요. ¹ 제1종 근린생활시설 소매점은 같은 건축물에서 해당 용도로 쓰는 바닥면적 합계가 1천 제곱미터 미만인 것이에요. ¹ 소매점의 분류는 건물 전체가 작아 보이는지가 아니라, 같은 건축물에서 해당 용도로 쓰는 바닥면적 합계로 구분해요. ¹ 대형 판매시설 건물 안에 의원을 열면, 진료 내용은 같아도 건축물 용도로는 판매시설에 묶일 수 있어요. ^{1, 4}

시설군도 달라요. 시설군은 용도변경 절차를 정하려고 건축물 용도를 아홉 묶음으로 나눈 분류예요. ³ 판매시설은 5번 영업시설군, 제1종 근린생활시설은 7번 근린생활시설군에 속해요. ² 작성 제안: 일반내과 외래든 소화기내과 내시경실이든 이비인후과 청력검사실이든, 먼저 해당 호실의 건축물대장(건축물의 용도·면적 등을 적은 공적 장부) 용도가 판매시설인지 근린생활시설인지부터 확인해요.

안에 있는 의원과 분리된 의원을 다르게 봤어요

국토교통부는 2020년 10월 8일 회신(건축정책과-8525)에서, 판매시설 안에 있는 의원은 판매시설에 해당하므로 건축법 제19조의 용도변경 절차 없이 쓸 수 있다고 봤어요. ⁴ 반대로 판매시설 부분과 구분되어 분리된 시설이면 제1종 근린생활시설로 분류된다고 봤어요. ⁴

분리된 의원으로 보는데 건축물대장에 판매시설로 적혀 있으면 용도를 바꿔야 해요. ^{3, 4} 5번 영업시설군에서 7번 근린생활시설군으로 가면 번호가 커지는 하위군 변경이라 신고 대상이에요(5보다 7이 커요). ^{2, 3} 허가나 신고 대상인 용도변경에서 바꾸려는 부분의 바닥면적 합계가 100제곱미터 이상이면 사용승인 규정(제22조)을 준용해요. ³ 다만 500제곱미터 미만이면서 대수선에 해당하는 공사가 없으면 그렇지 않아요. ³ 회신은 '안에 있는 것'과 '분리된 것'을 가르는 벽체·출입구·면적 같은 구체적 기준을 따로 제시하지 않았어요. ⁴ 작성 제안: 쇼핑몰 안 후보 자리라면 매장 영업 구역과의 연결, 별도 출입구, 공용 통로 사용 여부를 도면에 표시해 관할 건축 담당 부서에 가져가요.

과거 부처 해석은 현재 근거로 바로 쓰지 않아요

법제처 국가법령정보센터는 중앙부처 1차 해석을 법제처가 판단한 것이 아니라 부처 해석을 모아 공개한 자료로 안내해요. ⁴ 당시 법령 기준에 따른 내용이고 지금은 폐지·변경된 해석도 섞여 있을 수 있으니, 효력은 소관 부처에 물으라고 해요. ⁴ 별표 1은 그 회신 뒤에도 개정되었고, 지금 원문에는 2025년 10월 1일 개정 표시가 있어요. ¹ 별표 1 비고는 국토교통부장관이 용도별 건축물의 구체적 범위를 고시할 수 있다고 정해요. ¹

작성 제안: 임대인이나 분양 자료가 2020년 회신을 근거로 용도변경이 필요하지 않다고 하면, 그 회신을 그대로 신고 근거로 내지 말아요. 해당 층·호실의 건축물대장과 평면도를 들고 현행 기준으로 어떻게 분류되는지 관할 부서의 답을 문서로 받아 둬요.

용도 분류와 개설신고 수리는 따로 판단해요

의원을 열려면 시장·군수·구청장에게 개설신고를 해요. ⁵ 신고서에는 건물평면도와 구조설명서 사본 등을 붙여요. ⁶ 신고를 받은 쪽은 의료법상 개설기준 위배 여부, 제36조제1호·제2호·제4호·제5호 준수사항, 소방시설 적합 여부, 다른 법령에 따른 개설 제한·금지 여부를 확인해요. ⁶ 적법하다고 인정해야 신고를 수리(행정청이 신고를 받아들이는 처리)하고 개설신고증명서를 내줘요. ⁶

의료법은 약국 시설 안이나 구내, 약국의 시설이나 부지 일부를 나누거나 바꾸거나 고쳐 연 곳, 약국과 전용 복도·계단·승강기·구름다리 같은 통로가 있는 곳, 관계 법령상 허가·신고 없이 건축·증축·개축한 건축물에는 의료기관을 개설할 수 없다고 정해요. ⁵ 작성 제안: 판매시설 안에 약국이 함께 있다면 이 기준을 따로 점검해요(약국 동선은 P2-C3-S5에서 다뤄요). 건축 담당 부서에서 용도 답을 받았어도 개설신고 검토는 별도 절차예요. ^{5, 6}

쇼핑몰 입점 계약은 권리금 보호 범위도 달라요

상가건물 임대차보호법은 임대인이 임대차 종료 6개월 전부터 종료 때까지 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해하지 못하게 하고, 제10조의4제1항을 위반해 임차인에게 손해를 입히면 손해배상 책임을 지워요. 다만 제10조제1항 각 호의 사유가 있으면 방해 금지 규정은 적용되지 않고, 신규임차인과의 계약 거절에도 정당한 사유가 인정되는 경우가 있어요. ⁸ 그런데 임대차 목적물이 「유통산업발전법」에 따른 대규모점포나 준대규모점포의 일부이면 이 보호를 적용하지 않아요(전통시장은 제외). ⁷ 임대차 목적물이 「국유재산법」에 따른 국유재산이나 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우에도 적용하지 않아요. ⁷

작성 제안: 판매시설 안 자리는 용도 확인과 함께 그 건물이 대규모점포에 해당하는지, 공공 소유 건물이면 국유·공유재산인지를 물어요. 해당하면 나중에 권리금을 회수할 수 있다는 전제로 인테리어비나 시설 투자를 잡지 말고, 계약 기간·갱신·원상복구 조건을 먼저 문서로 정리해요.

흔한 실수

• 의원은 늘 제1종 근린생활시설이라고만 보고 판매시설 대장 호실을 그대로 계약해요. 판매시설 각 목이 그 안의 근린생활시설을 포함하므로 해당 호실이 판매시설 안인지 분리된 공간인지부터 확인해요. ^{1, 4}
• 2020년 부처 회신을 현재 신고 근거로 그대로 내요. 당시 법령 기준의 1차 해석이므로 현행 기준 적용을 관할 부서에 확인해요. ⁴
• 건축과에서 용도 문제가 없다는 답을 받으면 개설신고도 끝났다고 봐요. 개설신고 수리는 개설기준·준수사항·소방시설·다른 법령상 제한을 따로 확인해요. ⁶

근거 조문

건축법 시행령 별표 1 제7호나목(판매시설 중 소매시장)

나. 소매시장(「유통산업발전법」 제2조제3호에 따른 대규모 점포, 그 밖에 이
  와 비슷한 것을 말하며, 그 안에 있는 근린생활시설을 포함한다)

건축법 시행령 별표 1 제3호라목(제1종 근린생활시설)

라. 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원(接骨院), 조산원, 안마원, 산후조리
  원 등 주민의 진료·치료 등을 위한 시설

건축법 시행령 별표 1 제7호다목(판매시설 중 상점) 1)

다. 상점(그 안에 있는 근린생활시설을 포함한다)으로서 다음의 요건 중 어느
  하나에 해당하는 것
    1) 제3호가목에 해당하는 용도(서점은 제외한다)로서 제1종 근린생활시설에
  해당하지 아니하는 것

건축법 시행령 별표 1 제3호가목(제1종 근린생활시설 중 소매점)

가. 식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품·의료기기 등 일용품을
  판매하는 소매점으로서 같은 건축물(하나의 대지에 두 동 이상의 건축물이
  있는 경우에는 이를 같은 건축물로 본다. 이하 같다)에 해당 용도로 쓰는 바
  닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것

건축법 시행령 제14조(용도변경) 제5항제5호(발췌)

5. 영업시설군
가. 판매시설

건축법 시행령 제14조(용도변경) 제5항제7호(발췌)

7. 근린생활시설군
가. 제1종 근린생활시설

건축법 제19조(용도변경) 제2항

② 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다. <개정 2013.3.23, 2014.1.14>
1. 허가 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우
2. 신고 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우

건축법 제19조(용도변경) 제5항

⑤ 제2항에 따른 허가나 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 경우의 사용승인에 관하여는 제22조를 준용한다. 다만, 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만으로서 대수선에 해당되는 공사를 수반하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다.

의료법 제33조(개설 등) 제7항제2호

2. 약국의 시설이나 부지 일부를 분할ㆍ변경 또는 개수하여 의료기관을 개설하는 경우

의료법 제33조(개설 등) 제3항

③제2항에 따라 의원ㆍ치과의원ㆍ한의원 또는 조산원을 개설하려는 자는 보건복지부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. <개정 2008.2.29, 2010.1.18>

의료법 시행규칙 제25조(의료기관 개설신고) 제3항·제4항

③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따른 의료기관 개설신고를 받은 경우에는 다음 각 호의 사항을 확인해야 한다. 이 경우 제3호에 대해서는 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」 제6조제8항 전단에 따라 그 확인을 요청해야 한다. <개정 2017.6.21, 2021.6.30, 2022.9.14, 2023.9.22>
1. 법 제4조제2항, 제33조제2항, 같은 조 제6항부터 제8항까지 및 제64조제2항에 따른 의료기관의 개설기준에 위배되는지 여부
2. 법 제36조제1호ㆍ제2호ㆍ제4호 및 제5호의 준수사항에 적합한지 여부
3. 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 시행령」 별표 4에 따라 의료기관이 갖추어야 하는 소방시설에 적합한지 여부
4. 그 밖에 다른 법령에 따라 의료기관의 개설이 제한되거나 금지되는지 여부
④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따른 의료기관 개설신고가 적법하다고 인정하는 경우에는 해당 신고를 수리하고, 별지 제15호서식의 의료기관 개설신고증명서를 발급하여야 한다. <개정 2015.5.29, 2017.6.21, 2022.9.14>

상가건물 임대차보호법 제10조의5(권리금 적용 제외) 제1호

제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. <개정 2018.10.16>
1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다)

상가건물 임대차보호법 제10조의5(권리금 적용 제외) 제2호

2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우

출처

1. 국토교통부 · 건축법 시행령 별표 1(용도별 건축물의 종류)
2. 국토교통부 · 건축법 시행령 제14조
3. 국토교통부 · 건축법 제19조
4. 국토교통부 건축정책과(법제처 국가법령정보센터 게시) · 판매시설 내 근린생활시설 용도분류 관련(건축정책과-8525)
5. 보건복지부 · 의료법 제33조
6. 보건복지부 · 의료법 시행규칙 제25조
7. 법무부 · 상가건물 임대차보호법 제10조의5
8. 법무부 · 상가건물 임대차보호법 제10조의4
9. 국토교통부 · 건축법 제79조