4.2.1 건축물 용도·용도변경·사용승인

원문 대조·이중 검수 2026-11-01

요약

건축물대장에서 현재 상태를 읽고, 의원 용도에 맞는 변경 절차와 사용승인을 개설신고와 구분해요. ^{1, 2, 3, 4, 5}

꼭 기억할 것

• 법정 예외 두 가지를 제외하면 건축주는 사용승인 대상 건축물을 승인 전에 사용하거나 사용하게 할 수 없어요. ⁴
• 허가·신고 없이 건축 또는 증축·개축한 건축물에는 의료기관을 개설할 수 없어요. ⁵
• 같은 시설군 안에서 의원 용도로 바꾸려면 건축물대장 기재내용 변경을 신청해야 해요. ^{2, 3, 6}

건축물대장에서 현재 상태를 읽어요

건축물대장은 건축물과 대지의 현황, 구조내력 정보 등을 기록하고 정비하는 공적 장부예요. ¹

작성 제안: 구조내력은 건물이 하중을 견디는 능력이에요.

작성 제안: 후보 건물을 볼 때는 임차하려는 위치와 대장에 적힌 현황을 함께 살피길 권해요.

작성 제안: 건물 이름이나 중개 설명만으로 판단을 끝내지 말고 확인할 자료를 정해요.

건축법 시행령은 의원을 제1종 근린생활시설에 포함해요. ²

여기서 근린생활시설은 법령이 정한 건축물 용도 분류 이름이에요. ²

병원 등은 별도의 의료시설 항목에 분류되므로 의원이라는 의료기관 종류와 건축물의 의료시설 분류를 같은 말로 쓰지 않아요. ²

작성 제안: 내과와 이비인후과 의원도 우선 의원에 해당하는 용도 분류에서 출발해요.

작성 제안: 현재 대장에 적힌 용도, 실제 사용하는 공간, 새 의원으로 바꿀 계획을 순서대로 나란히 정리하면 좋아요.

작성 제안: 기존 의원이 있었다면 당시 자료와 지금의 현장 사이에 달라진 부분도 표시해요.

작성 제안: 대장에 기록된 현황과 용도변경 요건은 함께 읽어야 하므로, 과거에 의원이었다는 말만으로 현재 절차가 끝났다고 보지 않아요.

용도변경은 새 용도에 맞추는 절차예요

용도변경은 건축물을 다른 용도로 사용하도록 바꾸는 것이고, 변경하려는 용도의 건축기준에 맞아야 해요. ³

사용승인을 받은 건축물의 용도를 바꿀 때는 시설군에 따라 허가 또는 신고 대상이 나뉘어요. ³ 현재보다 번호가 작은 상위 시설군으로 바꾸면 허가, 번호가 큰 하위 시설군으로 바꾸면 신고 대상이에요. ³ 업무시설은 주거업무시설군(8번), 의원이 속한 제1종 근린생활시설은 근린생활시설군(7번)이므로 업무시설을 의원으로 바꾸면 허가 대상이에요. ^{2, 3, 6}

시설군은 법에서 건축물 용도들을 묶어 놓은 분류예요. ³

같은 시설군 안에서 용도를 바꾸려는 사람은 원칙적으로 관할 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 건축물대장 기재내용 변경을 신청해야 해요. ³

의원으로 바꾸는 경우는 시행령의 신청 면제 예외에서 제외되므로 같은 제1종 근린생활시설 안의 변경이라도 이 신청이 필요해요. ^{2, 3, 6}

작성 제안: 기재내용 변경은 대장에 적힌 내용을 바꾸는 절차예요.

작성 제안: 따라서 공사를 하지 않더라도 용도변경 검토는 필요해요.

용도변경 요건은 공사 유무만으로 정하는 구조가 아니에요. ³

작성 제안: 원장은 현재 용도와 새 용도, 임차 범위와 공사 계획을 정리해 건축 담당 부서나 설계 담당자에게 검토를 요청하길 권해요.

작성 제안: 같은 근린생활시설이라는 설명만 들었다면 구체적인 용도와 적용 절차를 함께 확인해요.

작성 제안: 계약 전 검토 목록에는 변경 가능 여부, 절차를 맡을 사람, 제출할 도면, 공사 범위, 예상 비용의 산출 근거를 넣길 권해요.

작성 제안: 실제 비용이나 완료일은 개별 확인 자료를 받은 뒤 채워요.

사용승인은 공사를 마친 뒤의 확인이에요

건축주는 법에서 정한 허가·신고 대상 건축공사를 마친 뒤 그 건물을 사용하려면 사용승인을 신청해야 해요. ⁴

사용승인을 담당하는 허가권자는 원칙적으로 허가·신고한 설계도서대로 시공됐는지와 완료 서류 등이 적합한지를 검사해요. ⁴

다만 지방자치단체 조례로 정하는 건축물은 검사 없이 사용승인서를 내줄 수 있으며, 국토교통부령으로 정하는 숙박시설은 이 예외에서 제외돼요. ⁴

사용승인서는 이런 절차의 결과이며 시공자가 공사 완료를 알리는 것과 구분해요. ⁴

원칙적으로 사용승인을 받기 전에는 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없어요. ⁴

예외는 허가권자가 법정 기간 안에 사용승인서를 내주지 않은 경우와, 공사 완료 부분이 법정 기준에 맞아 기간을 정한 임시사용승인을 받은 경우의 두 가지예요. ⁴

임시사용승인은 기준에 맞는 공사 완료 부분을 일정 기간 사용하도록 승인하는 절차예요. ⁴

공사 지연이나 개원 예약만으로 예외가 된다고 해석하지 않아요. ⁴

허가·신고 대상 용도변경은 바꾸는 부분의 바닥면적 합계가 100㎡ 이상이면 사용승인 규정을 적용해요. ³

대수선은 기둥·보·내력벽·주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로 대통령령이 정한 공사를 말해요. ⁷

다만 용도변경하려는 부분의 바닥면적 합계가 500㎡ 미만이면서 대수선 공사를 수반하지 않으면 사용승인 규정 적용에서 제외돼요. ³

반대로 모든 실내 공사가 새 사용승인 대상이라는 뜻은 아니에요. ^{3, 4}

작성 제안: 기초 단계에서는 용도변경 절차와 사용승인 적용 여부를 각각 질문으로 정리하면 좋아요.

작성 제안: 구체적인 면적과 대수선 여부는 해당 건물의 도면을 바탕으로 판단을 받아요.

의료기관 신고와 건축 확인을 연결해요

의료법은 관계 법령상 허가·신고 없이 건축 또는 증축·개축한 건축물에 의료기관을 개설하지 못하게 해요. ⁵

작성 제안: 따라서 의원 개설신고를 건축 적법성 확인의 대체 절차로 취급하지 않아요.

작성 제안: 계약 전에는 건축 상태를, 공사 전에는 적용 절차를, 입주 전에는 필요한 승인 결과를 확인하는 순서로 준비하길 권해요.

작성 제안: 최종 자료 묶음에는 현황 확인에 쓴 건축물대장, 용도변경 검토 결과, 필요한 허가·신고 자료와 사용승인 자료를 넣길 권해요.

작성 제안: 확인 담당자와 남은 조건도 함께 적어요.

작성 제안: 장애인 편의시설이나 소방 조건은 이 절의 용도 분류만으로 충족 여부를 판정하지 말고 각각의 담당 기준과 연결해 검토해요.

약국 시설 안이나 구내, 약국 시설·부지의 일부를 분할·변경·개수한 곳에도 의료기관을 개설할 수 없어요. ⁵

약국과 전용 복도·계단·승강기·구름다리 등의 통로가 설치되어 있거나 이를 설치해 개설하는 경우도 금지돼요. ⁵

흔한 실수

• 의원이므로 건축물 용도도 의료시설일 것이라고 추정하지 않아요. 의원과 병원 등의 분류를 나눠 읽어요. ²
• 공사가 끝났다는 말만으로 사용승인 대상 건물을 사용하지 않아요. 승인 또는 법정 예외를 확인해요. ⁴

근거 조문

건축법 제38조(건축물대장)

건축물의 소유ㆍ이용 및 유지ㆍ관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여

건축법 시행령 별표 1(용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련))

3. 제1종 근린생활시설

건축법 제19조(용도변경)

① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다.

건축법 제22조(건축물의 사용승인)

③ 건축주는 제2항에 따라 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다.

의료법 제33조(개설 등)

4. 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 증축ㆍ개축한 건축물에 의료기관을 개설하는 경우

건축법 시행령 제14조

④ 법 제19조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 변경"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 상호 간의 용도변경을 말한다. 다만, 별표 1 제3호다목(목욕장만 해당한다)ㆍ라목, 같은 표 제4호가목ㆍ사목ㆍ카목ㆍ파목(골프연습장, 놀이형시설만 해당한다)ㆍ더목ㆍ러목ㆍ머목, 같은 표 제7호다목2), 같은 표 제15호가목(생활숙박시설만 해당한다) 및 같은 표 제16호가목ㆍ나목에 해당하는 용도로 변경하는 경우는 제외한다. <개정 2009.6.30, 2009.7.16, 2011.6.29, 2012.12.12, 2014.3.24, 2019.10.22, 2021.11.2, 2024.2.13>
1. 별표 1의 같은 호에 속하는 건축물 상호 간의 용도변경
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이나 그 밖의 관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위에서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호 간의 용도변경

건축법 제2조

9. "대수선"이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

건축법 제19조

⑤ 제2항에 따른 허가나 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 경우의 사용승인에 관하여는 제22조를 준용한다. 다만, 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만으로서 대수선에 해당되는 공사를 수반하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2016.1.19>

건축법 제22조

③ 건축주는 제2항에 따라 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.3.23>
1. 허가권자가 제2항에 따른 기간 내에 사용승인서를 교부하지 아니한 경우
2. 사용승인서를 교부받기 전에 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난ㆍ방화 등 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 경우로서 기간을 정하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 임시로 사용의 승인을 한 경우

의료법 제33조

⑦다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 의료기관을 개설할 수 없다. <개정 2019.8.27>
1. 약국 시설 안이나 구내인 경우
2. 약국의 시설이나 부지 일부를 분할ㆍ변경 또는 개수하여 의료기관을 개설하는 경우
3. 약국과 전용 복도ㆍ계단ㆍ승강기 또는 구름다리 등의 통로가 설치되어 있거나 이런 것들을 설치하여 의료기관을 개설하는 경우
4. 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 증축ㆍ개축한 건축물에 의료기관을 개설하는 경우

건축법 시행령 별표 1 제3호라목

라. 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원(接骨院), 조산원, 안마원, 산후조리
  원 등 주민의 진료·치료 등을 위한 시설

출처

1. 법제처 국가법령정보센터 · 건축법 제38조(건축물대장)
2. 법제처 국가법령정보센터 · 건축법 시행령 별표 1(용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련))
3. 법제처 국가법령정보센터 · 건축법 제19조(용도변경)
4. 법제처 국가법령정보센터 · 건축법 제22조(건축물의 사용승인)
5. 법제처 국가법령정보센터 · 의료법 제33조(개설 등)
6. 법제처 국가법령정보센터 · 건축법 시행령 제14조
7. 법제처 국가법령정보센터 · 건축법 제2조