5.1.3 공사 견적·설비 용량·준공 인계

원문 대조·이중 검수 2026-11-01

요약

도급은 일의 완성과 그 결과에 대한 보수를 약정하는 계약이고, 사용승인 대상 건축물은 법정 예외가 없으면 승인 뒤 사용해야 해요. ^{1, 5, 2, 6}

꼭 기억할 것

• 도급인(공사를 맡긴 사람)이 제공한 재료나 지시로 생긴 하자는 민법 제667조·제668조가 적용되지 않지만, 수급인(시공자)이 부적당함을 알고도 알리지 않았다면 적용돼요. ^{3, 7, 8, 9, 10, 11}
• 사용승인 대상 건축물은 법정 예외가 없으면 사용승인 전에 사용하거나 사용하게 할 수 없어요. ^{1, 5}

견적 전에 공사 목적과 현장 조건을 맞춰요

건축물 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 해야 해요. ^{1, 5}

용도변경은 시설군 관계 등에 따라 허가·신고 또는 건축물대장 기재내용 변경 절차를 검토하는 구조예요. ^{1, 5}

의원의 시설기준과 시설규격은 의료법 시행규칙 별표에서 별도로 정해요. ^{4, 12, 13}

작성 제안: 도급인이 진료·검사·처치 계획과 도입 장비 목록을 먼저 확정해요. 설계 담당자에게 건축물대장과 현장 상태를 대조하도록 요청해요. 기존 설비를 재사용할 항목과 새로 시공할 항목을 나눠 견적에 표시하도록 해요.

작성 제안: 장비 목록에는 모델명, 설치 위치, 공급자가 제시한 요구조건, 현장 확인 결과를 기록해요. 일반내과의 검사 장비, 소화기내과의 내시경 세척 장비, 이비인후과의 진료 장비를 실제 도입 계획에 맞춰 검토해요. 아직 정하지 않은 모델에는 추정 수치를 확정 사양처럼 적지 않아요.

전력·배관·환기·하중을 담당자별로 대조해요

작성 제안: 전력과 접지는 전기 설계·시공 담당자에게, 급수·배수와 환기는 설비 담당자에게 검토를 요청해요. 장비 중량과 설치 위치에 따른 구조 검토 필요성은 건축·구조 담당자에게 확인해요. 이 역할 분담은 원내 발주를 위한 제안이며 법정 자격이나 공종별 면허 범위를 대신 정하지 않아요.

작성 제안: 요구조건표에는 장비 요구값, 현장 공급 가능값, 보완 공사, 확인한 사람과 날짜를 각각 적어요. 동시에 사용하는 장비 조합도 전달해요. 급배수 연결 위치와 유지보수를 위해 열어야 할 부분은 도면에 남겨요. 공사에 포함되지 않는 증설·배관 변경은 별도 금액과 승인 절차를 적도록 요청해요.

작성 제안: 시공자의 설명과 장비 공급자의 설명이 다르면 도급인이 임의의 수치로 결정하지 말고 서면으로 조정해요. 대체 장비나 공사 방법을 채택할 때에는 바뀐 요구조건표와 도면을 함께 확정해요.

추가공사와 하자 책임을 계약 내용으로 남겨요

공사를 맡은 사람(수급인·시공자)이 일을 완성하고, 공사를 맡긴 사람(도급인)이 그 결과에 보수를 지급하기로 약정하면 도급의 효력이 생겨요. ^{2, 6}

채무자가 채무 내용대로 이행하지 않으면 채권자는 손해배상을 청구할 수 있지만, 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 경우에는 그렇지 않아요. ^{2, 6}

작성 제안: 채무자는 계약에서 할 일을 부담하는 사람이에요. 채권자는 그 이행을 요구할 수 있는 사람을 말해요. 공사 계약에서는 누가 어떤 일을 약속했는지 항목별로 대조해요.

작성 제안: 계약서에 공사 범위, 제외 공사, 자재·장비 사양, 완료일, 검사 방법, 대금 지급 조건을 적어요. 추가공사는 착수 전에 변경 내용·금액·일정 영향을 서면으로 정하도록 협의해요. 지연 책임은 어떤 사유를 누구의 책임으로 볼지, 통지와 증빙을 어떻게 남길지도 검토해요.

완성된 목적물 또는 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있으면 도급인은 상당한 기간을 정해 보수를 청구할 수 있지만, 하자가 중요하지 않으면서 보수에 과다한 비용이 들 때에는 그렇지 않아요. ^{3, 7, 8, 9, 10, 11}

도급인이 제공한 재료의 성질이나 지시에서 생긴 하자에는 민법 제667조·제668조가 적용되지 않아요. ^{3, 7, 8, 9, 10, 11}

다만 시공자가 부적당함을 알고도 알리지 않았다면 그 제한이 적용되지 않아요. ^{3, 7, 8, 9, 10, 11}

작성 제안: 도급인이 자재나 공법을 바꾸도록 요청할 때에도 시공자의 검토 의견과 변경 이력을 남겨요. 모든 공사에 같은 하자보수 기간을 적기보다 공종과 적용 법령을 검토해 계약에 반영해요.

민법 제670조의 보수·손해배상 청구와 해제는 인도일부터 1년 안에 해야 하며, 인도가 필요 없는 경우에는 일의 종료일부터 계산해요. 다만 토지·건물 기타 공작물의 수급인에게는 다음 문단의 제671조 특칙이 적용돼요. ^{3, 7, 8, 9, 10, 11}

토지·건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사 하자에 인도 후 5년간 책임을 지며, 석조·석회조·연와조·금속 기타 유사 재료로 된 목적물은 10년이에요. ^{3, 7, 8, 9, 10, 11}

이 하자로 목적물이 멸실·훼손되면 그날부터 1년 안에 제667조의 권리를 행사해야 해요. ^{3, 7, 8, 9, 10, 11}

완성 목적물의 하자로 계약 목적을 달성할 수 없으면 제668조상 해제가 가능하지만 건물 기타 토지의 공작물에는 적용되지 않아요. ^{3, 7, 8, 9, 10, 11}

담보책임을 면제하는 약정이 있어도 시공자가 알고 알리지 않은 사실에 대해서는 책임을 면하지 못해요. ^{3, 7, 8, 9, 10, 11}

준공 인계와 사용 가능 여부를 나눠 확인해요

건축법상 사용승인 대상 공사를 마친 건축물은 원칙적으로 사용승인을 받은 뒤 사용해야 해요. ^{1, 5}

허가권자가 법정 기간 내 승인서를 교부하지 않은 경우와 적법한 임시사용승인을 받은 경우에는 법이 정한 예외가 있어요. ^{1, 5}

사용승인 검사는 허가·신고한 설계도서대로 시공했는지와 감리완료보고서·공사완료도서 등 서류의 적합성을 확인해요. 다만 해당 지방자치단체 조례로 정하는 건축물은 검사 없이 사용승인서를 내줄 수 있어요. 국토교통부령으로 정하는 숙박시설은 이 검사 생략 대상에서 제외돼요. ^{1, 5}

허가·신고 대상 용도변경 부분의 바닥면적 합계가 100제곱미터 이상이면 사용승인 규정을 준용하지만, 500제곱미터 미만이면서 대수선 공사가 없으면 제외돼요. ^{1, 5}

작성 제안: 계약상 인수 점검에서는 최종 도면, 변경 내역, 장비별 시운전 결과, 해당 검사성적서, 유지관리 설명서, 하자 연락처를 계약 목록과 맞춰요. 시험한 장비와 시험하지 못한 장비를 구분해 기록해요. 미완료 항목에는 보완 담당자와 기한을 명시하고 재확인 일정을 정해요. 잔금 지급 시점은 실제 계약의 지급 조건과 인수 결과를 함께 검토해 결정해요.

흔한 실수

• 공사 하자에 매매 목적물의 하자 규정만 적용하지 않아요. 도급에는 별도의 하자 책임 규정이 있어요. ^{3, 7, 8, 9, 10, 11}
• 시공 완료 확인서를 사용승인서와 같은 것으로 취급하지 않아요. 사용승인은 허가권자의 절차예요. ^{1, 5}

근거 조문

민법 제664조(도급의 의의) 발췌

제664조(도급의 의의) 도급은 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

민법 제669조(동전-하자가 도급인의 제공한 재료 또는 지시에 기인한 경우의 면책) 발췌

제669조(동전-하자가 도급인의 제공한 재료 또는 지시에 기인한 경우의 면책) 전2조의 규정은 목적물의 하자가 도급인이 제공한 재료의 성질 또는 도급인의 지시에 기인한 때에는 적용하지 아니한다. 그러나 수급인이 그 재료 또는 지시의 부적당함을 알고 도급인에게 고지하지 아니한 때에는 그러하지 아니하다.

건축법 제19조 ① 원문

① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다.

건축법 제19조 ② 원문

② 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다. <개정 2013.3.23, 2014.1.14>
1. 허가 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우
2. 신고 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우

건축법 제19조 ③ 원문

③ 제4항에 따른 시설군 중 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 변경의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.3.23, 2014.1.14>

건축법 제19조 ⑤ 원문

⑤ 제2항에 따른 허가나 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 경우의 사용승인에 관하여는 제22조를 준용한다. 다만, 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만으로서 대수선에 해당되는 공사를 수반하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2016.1.19>

건축법 제22조 ①·②·③ 원문

① 건축주가 제11조ㆍ제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료[하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를 포함한다]한 후 그 건축물을 사용하려면 제25조제6항에 따라 공사감리자가 작성한 감리완료보고서(같은 조 제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우만 해당된다)와 공사완료도서 등 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다. <개정 2013.3.23, 2016.2.3, 2025.8.26>
② 허가권자는 제1항에 따른 사용승인신청을 받은 경우 국토교통부령으로 정하는 기간에 다음 각 호의 사항에 대한 검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 한다. 다만, 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물(국토교통부령으로 정하는 숙박시설은 제외한다)은 사용승인을 위한 검사를 실시하지 아니하고 사용승인서를 내줄 수 있다. <개정 2013.3.23, 2025.8.26>
1. 사용승인을 신청한 건축물이 이 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지의 여부
2. 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지의 여부
3. 「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조제4항에 따른 분양계약이 「공중위생관리법」 제3조제1항에 따른 숙박업 신고의 시설 및 설비기준에 적합한 내용으로 체결되었는지의 여부(국토교통부령으로 정하는 숙박시설에 한정한다)
③ 건축주는 제2항에 따라 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.3.23>
1. 허가권자가 제2항에 따른 기간 내에 사용승인서를 교부하지 아니한 경우
2. 사용승인서를 교부받기 전에 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난ㆍ방화 등 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 경우로서 기간을 정하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 임시로 사용의 승인을 한 경우

민법 제390조 원문

제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.

민법 제667조 원문

제667조(수급인의 담보책임)
①완성된 목적물 또는 완성전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 그러나 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니하다.
②도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다. <개정 2014.12.30>
③전항의 경우에는 제536조의 규정을 준용한다.

민법 제668조 원문

제668조(동전-도급인의 해제권) 도급인이 완성된 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 건물 기타 토지의 공작물에 대하여는 그러하지 아니하다.

민법 제670조 원문

제670조(담보책임의 존속기간)
①전3조의 규정에 의한 하자의 보수, 손해배상의 청구 및 계약의 해제는 목적물의 인도를 받은 날로부터 1년내에 하여야 한다.
②목적물의 인도를 요하지 아니하는 경우에는 전항의 기간은 일의 종료한 날로부터 기산한다.

민법 제671조 원문

제671조(수급인의 담보책임-토지, 건물 등에 대한 특칙)
①토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도후 5년간 담보의 책임이 있다. 그러나 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한다.
②전항의 하자로 인하여 목적물이 멸실 또는 훼손된 때에는 도급인은 그 멸실 또는 훼손된 날로부터 1년내에 제667조의 권리를 행사하여야 한다.

민법 제672조 원문

제672조(담보책임면제의 특약) 수급인은 제667조, 제668조의 담보책임이 없음을 약정한 경우에도 알고 고지하지 아니한 사실에 대하여는 그 책임을 면하지 못한다.

출처

1. 법제처 국가법령정보센터 · 건축법 제19조
2. 법제처 국가법령정보센터 · 민법 제390조
3. 법제처 국가법령정보센터 · 민법 제667조
4. 법제처 국가법령정보센터 · 의료법 시행규칙 제34조
5. 법제처 국가법령정보센터 · 건축법 제22조
6. 법제처 국가법령정보센터 · 민법 제664조
7. 법제처 국가법령정보센터 · 민법 제668조
8. 법제처 국가법령정보센터 · 민법 제669조
9. 법제처 국가법령정보센터 · 민법 제670조
10. 법제처 국가법령정보센터 · 민법 제671조
11. 법제처 국가법령정보센터 · 민법 제672조
12. 법제처 국가법령정보센터 · 의료법 시행규칙 별표3
13. 법제처 국가법령정보센터 · 의료법 시행규칙 별표4