2.5.6 개설 불가·공사·독점·원상복구 특약의 설계

원문 대조 2026-10-21 · AI 초안

요약

작성 제안: 개설 조건, 공사 책임, 퇴거 때 돌려놓을 범위를 나누어 특약을 협의해요.

꼭 기억할 것

• 임차인은 원칙적으로 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 빌린 공간을 다시 빌려주는 전대를 하지 못해요. ⁵
• 적용되는 상가건물 임대차보호법 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없어요. ^{8, 16}

개설 불가의 원인과 돈의 처리를 나눠요

작성 제안: 본문 계약에 덧붙일 개별 약속을 특약으로 묶어 정리해요. 개설 불가, 공사 책임, 복구 범위를 서로 다른 항목으로 나눠요.

민법은 법률행위 당사자가 법령 중 선량한 풍속이나 그 밖의 사회질서와 관계없는 규정과 다른 의사를 표시하면 그 의사에 따르도록 해요. ¹ 상가건물 임대차보호법에 위반되고 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없어요. ⁸ 다만 보증금액이 법정 기준을 넘는 임대차에는 같은 법 제2조제3항이 정한 일부 규정만 적용돼요. ¹⁶

의원을 개설하려는 자는 보건복지부령에 따라 시장·군수·구청장에게 신고해야 해요. ⁹ 약국 시설 안이나 구내, 약국 시설·부지를 분할·변경·개수한 곳, 약국과 전용 복도·계단·승강기·구름다리 등의 통로가 설치되거나 이를 설치하는 경우에는 개설할 수 없어요. ⁹ 관계 법령상 허가·신고 없이 건축·증축·개축한 건축물에도 개설할 수 없어요. ⁹

계약이나 법률에 따른 해제권이 있으면 상대방에 대한 의사표시로 해제해요. ¹⁰ 의무를 이행하지 않을 때에는 상당한 기간을 정해 이행을 요구하고 그 기간 안에 이행하지 않으면 해제할 수 있어요. ¹¹ 미리 이행하지 않겠다는 의사를 표시한 경우에는 그 요구가 필요 없어요. ¹¹ 채무자의 책임 있는 사유로 이행할 수 없게 되면 채권자는 해제할 수 있어요. ¹²

해제하면 각 당사자는 원상회복 의무를 지지만 제삼자의 권리를 해하지 못해요. ⁴ 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 붙여야 해요. ⁴

작성 제안: 개설 불가 사유의 확인 문서, 통지받을 주소, 반환할 계약금·보증금, 반환 기한을 각각 적어요. 건물 문제와 임차인의 준비 지연을 나누고 공사 착수 전 지출의 부담자도 협의해요. 개설이 불가능하다는 이유만으로 계약금이 저절로 돌아온다고 가정하지 말아요. 개설 불가 때 해제할 수 있는 조건과 돌려받을 금액·기한을 특약에 따로 적어요.

공사표에 담당자와 비용 부담을 붙여요

임대인은 목적물을 인도하고 계약 기간 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있어요. ² 채무자가 채무 내용대로 이행하지 않으면 채권자는 손해배상을 청구할 수 있어요. ³ 다만 채무자의 고의·과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그렇지 않아요. ³

작성 제안: 공사 협의표에는 누수, 전력 증설, 배수, 간판을 다른 줄로 적어요. 각 줄에 현재 상태, 요구 성능, 시공 주체, 비용 부담자, 완료일, 확인 자료를 붙여요. 내시경을 계획한다면 세척 공간의 배수와 장비 전력 조건을 질문에 넣어요. 이비인후과는 계획한 검사실과 진료실의 설비 요구를 적어요. 이 목록을 법정 필수시설 목록으로 사용하지 않아요.

임대료 면제 기간과 공사 지연을 연결해요

작성 제안: 임대료를 받지 않기로 협의한 기간을 렌트프리 항목에 적어요. 시작 기준을 계약일·인도일·공사 착수일 중에서 정하고, 관리비와 공사 중 사용료는 따로 협의해요.

작성 제안: 지연 원인과 증빙을 확인할 사람을 정해요. 임대인 공사 지연과 원장 측 설계 변경을 나누고 면제 기간 연장, 임대료 개시일 변경, 계약 종료 중 협의할 조치를 적어요. 배상은 채무불이행 요건, 해제는 해제권의 발생 요건과 의사표시를 나누어 검토해요.

같은 진료과 입점 제한과 원상복구의 경계를 표시해요

작성 제안: 같은 진료과의 입점 제한을 협의할 때 진료과, 공간, 기간, 약속하는 주체를 적어요. 일반내과와 소화기내과를 같은 범위로 볼지도 명시해요. 건물 전체인지 특정 층인지 도면에 표시하고, 다른 소유자의 공간까지 약속할 권한이 있는지는 확인 과제로 남겨요.

건물 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 민법 제629조부터 제631조까지를 적용하지 않아요. ¹⁷ 임대차에도 차용물 반환에 관한 민법 제615조를 적용해요. ⁶ 차용물을 반환할 때에는 원상으로 회복해야 하고, 부속시킨 물건은 철거할 수 있어요. ⁷

작성 제안: 이처럼 다른 관계에 관한 규정을 가져와 적용하는 말을 준용으로 읽어요.

건물 등 임차인이 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건은 임대차 종료 때 매수를 청구할 수 있어요. ¹³ 임대인에게서 매수한 부속물도 같아요. ¹³ 이 규정 등을 위반하여 임차인이나 전차인에게 불리한 약정은 효력이 없어요. ¹⁴ 임차물 보존에 쓴 필요비는 임대인에게 상환을 청구할 수 있어요. ¹⁵ 임차인이 유익비를 지출하고 임대차 종료 때 가치 증가가 남아 있으면 임대인은 지출액이나 증가액을 상환해야 해요. ¹⁵ 이때 법원은 임대인의 청구에 따라 상당한 상환기간을 줄 수 있어요. ¹⁵

작성 제안: 필요비는 보존에 쓴 비용, 유익비는 가치를 늘리는 데 쓴 비용으로 구분해 질문을 적어요. 입주 전 사진·인수 시설 목록·공사 도면을 묶고, 남길 시설·철거할 시설·폐기물 처리비를 협의해요. 부속물 매수청구와 비용 상환의 개별 적용을 확인한 뒤 원상복구 문구를 검토해요. 민법 제652조의 강행규정 목록에는 제646조가 들어 있고 제626조는 들어 있지 않아요. ¹⁴ 작성 제안: 비용 상환을 포기하거나 원상복구로 대신한다는 문구가 있는지 서명 전에 확인해요.

흔한 실수

• 작성 제안: 개설 불가를 곧바로 계약금 자동 반환으로 처리하지 말고 해제 요건과 반환 범위를 나누어 검토해요.
• 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못해요. ⁵

근거 조문

민법 제105조(임의규정) — 발췌

제105조(임의규정) 법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.

민법 제623조(임대인의 의무) — 발췌

제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

민법 제390조(채무불이행과 손해배상) — 발췌

제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.

민법 제654조(준용규정) — 발췌

제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) — 발췌

제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

상가건물 임대차보호법 제15조(강행규정) — 발췌

제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무)

제548조(해제의 효과, 원상회복의무)
①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.

민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)

제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)
①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

의료법 제33조 제3항(개설 등)

③제2항에 따라 의원ㆍ치과의원ㆍ한의원 또는 조산원을 개설하려는 자는 보건복지부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. <개정 2008.2.29, 2010.1.18>

의료법 제33조 제7항(개설 등)

⑦다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 의료기관을 개설할 수 없다. <개정 2019.8.27>
1. 약국 시설 안이나 구내인 경우
2. 약국의 시설이나 부지 일부를 분할ㆍ변경 또는 개수하여 의료기관을 개설하는 경우
3. 약국과 전용 복도ㆍ계단ㆍ승강기 또는 구름다리 등의 통로가 설치되어 있거나 이런 것들을 설치하여 의료기관을 개설하는 경우
4. 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 증축ㆍ개축한 건축물에 의료기관을 개설하는 경우

민법 제543조(해지, 해제권)

제543조(해지, 해제권)
①계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.
②전항의 의사표시는 철회하지 못한다.

민법 제544조(이행지체와 해제)

제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

민법 제546조(이행불능과 해제)

제546조(이행불능과 해제) 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.

민법 제646조(임차인의 부속물매수청구권)

제646조(임차인의 부속물매수청구권)
①건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
②임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

민법 제652조(강행규정)

제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

민법 제626조(임차인의 상환청구권)

제626조(임차인의 상환청구권)
①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위)

제2조(적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020.7.31>
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17>
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13, 2020.9.29, 2022.1.4>

민법 제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우)

제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우) 전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다.

출처

1. 법무부 · 민법 제105조(임의규정)
2. 법무부 · 민법 제623조(임대인의 의무)
3. 법무부 · 민법 제390조(채무불이행과 손해배상)
4. 법무부 · 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무)
5. 법무부 · 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)
6. 법무부 · 민법 제654조(준용규정)
7. 법무부 · 민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)
8. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제15조(강행규정)
9. 보건복지부,질병관리청 · 의료법 제33조(개설 등)
10. 법무부 · 민법 제543조(해지, 해제권)
11. 법무부 · 민법 제544조(이행지체와 해제)
12. 법무부 · 민법 제546조(이행불능과 해제)
13. 법무부 · 민법 제646조(임차인의 부속물매수청구권)
14. 법무부 · 민법 제652조(강행규정)
15. 법무부 · 민법 제626조(임차인의 상환청구권)
16. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위)
17. 법무부 · 민법 제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우)