2.5.5 권리금 평가·회수기회·예외

원문 대조·이중 검수 2026-11-01

요약

작성 제안: 권리금의 재산적 가치와 회수기회 보호를 구분하고, 방해행위·예외·배상 한도를 따로 판단해요.

꼭 기억할 것

• 권리금 회수 방해 금지의 법정 기간은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지예요. ²
• 권리금 회수 방해 손해배상 청구권은 임대차 종료일부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸해요. ²

권리금 총액을 재산적 가치별로 나누어요

상가건물 임대차보호법 제10조의3은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 노하우, 위치의 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치에 대한 대가로 정의해요. ¹

보증금과 차임 이외에 지급하는 대가라는 점도 정의에 들어 있어요. ¹

작성 제안: 기존 의원을 인수하려면 제시된 총액을 시설·장비, 영업 관련 가치, 입지 관련 가치로 나누어 근거자료를 요청해요.

작성 제안: 이는 평가를 위한 정리 방법이며 법정 가격표는 아니에요.

작성 제안: 내과라면 내시경 장비와 세척 설비의 목록·소유관계·정비 자료를 요청해요.

작성 제안: 이비인후과라면 청력검사 장비와 방음시설의 내역을 나누어 받아요.

작성 제안: 시설에 지급할 금액과 장래 영업에 대한 평가는 구분해 적어요.

작성 제안: 매출 자료를 검토하더라도 환자 명단이나 진료기록을 자유롭게 넘겨받을 수 있다고 가정하지 말아요.

작성 제안: 그 자료의 인계 가능 여부는 별도의 법적 검토 항목으로 남겨요.

의료기관 개설자는 폐업·휴업 신고 때 진료기록부등의 수량·목록을 확인해 관할 보건소장에게 넘겨야 해요. ⁸

다만 보건복지부령에 따른 보관계획서를 제출하고 보건소장의 허가를 받으면 직접 보관할 수 있어요. ⁸

국토교통부장관은 권리금 감정평가의 절차·방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있어요. ⁹

작성 제안: 고시 본문과 개별 평가액은 별도 확인 대상으로 남겨요.

회수기회 보호는 반환 약속과 달라요

권리금 계약은 신규임차인이 되려는 사람이 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이에요. ¹

임대인은 법정 기간에 제10조의4제1항 각 호의 행위로 임차인이 주선한 신규임차인 예정자로부터 권리금을 받는 것을 방해하면 안 되며, 같은 항 단서의 예외가 있어요. ²

작성 제안: 임대인이 내가 지급한 권리금을 그대로 반환하는 제도는 아니에요.

작성 제안: 기존 임차인과의 권리금 계약, 임대인과의 새 임대차계약을 구분해 검토해요.

법정 보호기간은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지예요. ²

보호 대상은 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게서 권리금을 지급받는 것이에요. ²

임대인이 그 사람에게 권리금을 요구·수수하거나 기존 임차인에게 지급하지 못하게 하는 행위가 금지돼요. ²

상가의 조세·공과금·주변 상가의 차임 및 보증금·그 밖의 부담에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하거나 정당한 사유 없이 새 임대차계약을 거절하는 행위도 금지돼요. ²

작성 제안: 협의 경과와 거절 이유를 정리해 법정 방해행위에 해당하는지 대조해요.

거절사유와 적용 제외를 차례로 확인해요

제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있으면 회수 방해 금지의 예외가 돼요. ^{2, 5}

여기에는 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실, 거짓·부정한 방법의 임차, 합의에 따라 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우, 동의 없는 전대, 고의·중과실 파손, 멸실로 임대차 목적을 달성하지 못한 경우 등이 있어요. ⁵ 다만 법률 제17490호 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 이 예외를 판단할 때 차임연체액으로 보지 않아요. ¹⁰ 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않아요. ¹⁰

작성 제안: 차임은 임대료, 기는 약정 지급 단위이며, 전대는 빌린 공간을 다시 빌려주는 것을 말해요.

철거·재건축 사유는 목적 건물 전부 또는 대부분의 철거·재건축을 위해 점유 회복이 필요한 경우예요. ⁵

계약 체결 당시 공사시기·소요기간 등을 포함한 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 노후·훼손·일부 멸실 등으로 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축하는 경우가 해당해요. ⁵

제10조의4제2항은 다음 경우 제1항제4호의 계약 체결 거절에 정당한 사유가 있는 것으로 봐요. ²

임차인이 주선한 신규임차인 예정자에게 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 기존 임차인과 권리금 계약을 맺고 지급한 경우예요. ²

작성 제안: 자력은 돈을 지급할 능력이에요.

작성 제안: 비영리 사용 계획이라는 말만으로는 요건을 충족한다고 단정하기 어려워요.

상가건물이 대규모점포·준대규모점포의 일부이면 제10조의4의 회수기회 보호를 적용하지 않지만 전통시장은 이 제외 대상에서 빠져요. ³

국유재산·공유재산인 상가건물도 제10조의4 적용 제외예요. ³

환산보증금은 보증금 + 월 차임 × 100이며, 기준을 초과해도 제10조의3부터 제10조의7까지의 권리금 관련 규정은 적용돼요. ^{6, 7}

손해액과 청구 기간을 따로 계산해요

임대인이 방해 금지 의무를 위반해 손해를 발생시키면 배상책임을 져요. ²

배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못해요. ²

작성 제안: 처음 개원할 때 지급한 금액을 그대로 배상액으로 계산하지 말아요.

작성 제안: 실제 손해액과 법정 상한을 구분해 기록해요.

손해배상 청구권은 임대차 종료일부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸해요. ²

작성 제안: 종료일의 근거, 신규임차인과의 제안·계약 자료, 임대인의 답변, 종료 당시 가치에 관한 자료를 모아 두어요.

임차인은 자신이 주선한 신규임차인 예정자의 보증금·차임 지급 능력 또는 그 밖의 임차인 의무를 이행할 의사·능력에 관해 알고 있는 정보를 임대인에게 제공해야 해요. ²

작성 제안: 소개 사실뿐 아니라 제공한 정보와 전달 경과도 기록해요.

작성 제안: 확인된 자료가 없으면 개별 감정평가액이나 분쟁 승소 가능성을 단정하기 어려워요.

흔한 실수

• 작성 제안: 기존 지급액을 임대인이 반드시 반환할 권리금으로 계산하지 말아요.
• 작성 제안: 대규모점포 일부와 전통시장 예외를 구별해요.

근거 조문

상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항 본문

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018.10.16>

상가건물 임대차보호법 제10조의5 제1호

1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다)

상가건물 임대차보호법 시행령 제2조

제2조(적용범위)
①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30, 2018.1.26, 2019.4.2>
1. 서울특별시 : 9억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010.7.21>

의료법 제40조의2 제1항

① 의료기관 개설자는 제40조제1항에 따라 폐업 또는 휴업 신고를 할 때 제22조나 제23조에 따라 기록ㆍ보존하고 있는 진료기록부등의 수량 및 목록을 확인하고 진료기록부등을 관할 보건소장에게 넘겨야 한다. 다만, 의료기관 개설자가 보건복지부령으로 정하는 바에 따라 진료기록부등의 보관계획서를 제출하여 관할 보건소장의 허가를 받은 경우에는 직접 보관할 수 있다.

상가건물 임대차보호법 제10조의7

제10조의7(권리금 평가기준의 고시) 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항~제5항

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각 호 포함

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13>
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

상가건물 임대차보호법 제10조의5

제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. <개정 2018.10.16>
1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다)
2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우

상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 각 호 포함

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018.10.16>
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

상가건물 임대차보호법 제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례)

제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례) 임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다.

출처

1. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제10조의3
2. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제10조의4
3. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제10조의5
4. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제10조의6
5. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제10조
6. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제2조
7. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조
8. 보건복지부,질병관리청 · 의료법 제40조의2
9. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제10조의7
10. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례)