2.5.4 갱신요구·임대료 증액·연체·재건축

원문 대조 2026-10-21 · AI 초안

요약

작성 제안: 갱신 요구의 기간·거절사유와 증액 규정을 분리하고, 연체액과 재건축 근거를 조문별로 대조해요.

꼭 기억할 것

• 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 갱신 요구 기간은 임대차 만료 6개월 전부터 1개월 전까지예요. ¹
• 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있어요. ²
• 제11조가 적용되는 증액 청구는 계약 또는 약정한 증액 후 1년 이내에는 하지 못해요. ³

갱신 요구와 묵시적 갱신을 구별해요

상가건물 임대차보호법 제10조제1항은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 갱신 요구를 보호해요. ¹

갱신요구권은 최초 기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있어요. ¹

작성 제안: 개원일과 함께 최초 임대차 시작일, 현재 만료일과 요구 기간을 기록해요.

작성 제안: 요구 내용과 상대방에게 전달된 사실을 확인할 자료도 보관해요.

묵시적 갱신은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인의 거절·조건 변경 통지가 없어 종전 조건으로 다시 임대한 것으로 보는 제도예요. ¹

제10조제4항이 적용되면 존속기간은 1년이에요. ¹

이 경우 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고 임대인이 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생겨요. ¹

기준 초과 임대차의 적용 목록에는 제10조제4항·제5항이 없어요. ⁵

연체의 과거 사실과 현재 금액을 나누어요

갱신 거절사유에는 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우가 들어 있어요. ¹

반면 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 해지할 수 있다고 정해요. ²

작성 제안: 과거 연체 사실과 현재 연체액을 기준으로 하는 조항을 구분해요.

작성 제안: 차임 납부표에는 약정 지급일, 실제 지급일, 지급액과 미지급액을 나누어 적어요.

작성 제안: 차임은 임대료, 기는 계약에서 정한 차임 지급 단위를 말해요. 지급 주기도 함께 확인해요.

조문은 연속해서 미납한 횟수라는 표현 대신 차임액에 해당하는 금액을 기준으로 삼아요. ^{1, 2}

작성 제안: 관리비 분쟁과 차임 미지급은 항목을 나누어 정리해요.

작성 제안: 관리비를 차임으로 볼지에 관한 개별 판단은 별도 검토로 남겨요.

제10조의9는 법률 제17490호 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액을 갱신 거절·권리금 회수 방해 금지의 예외·계약 해지 조항에서 차임연체액으로 보지 않아요. ⁹

이때 연체액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않아요. ⁹

이 특례는 기준 초과 임대차에도 적용돼요. ⁵

작성 제안: 과거 연체 이력은 이 특례 해당분을 구분해 확인해요.

증액 한도에는 적용범위와 예외가 있어요

2026-07-01 시행령 제2조에서 환산보증금은 보증금 + 월 차임 × 100으로 계산해요. ⁸

기준액은 서울 9억원, 서울 제외 과밀억제권역 및 부산 6억9천만원이에요. ⁸

광역시(과밀억제권역·군지역·부산 제외), 세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주시는 5억4천만원, 그 밖의 지역은 3억7천만원이에요. ⁸

작성 제안: 여기서 광주시는 경기도 광주시를 말해요.

작성 제안: 이 금액을 넘는 경우를 기준 초과 임대차로 구분해요.

제11조의 증액 청구 한도는 시행령 제4조에 따라 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5예요. ^{3, 4}

작성 제안: 증액 청구 한도는 매년 자동으로 올리는 비율이 아니에요.

계약 또는 약정한 증액 뒤 1년 이내의 증액 청구는 제한돼요. ³

작성 제안: 금액을 검토할 때에는 직전 계약서와 변경 합의서를 함께 놓아요.

제1급감염병에 따른 경제사정 변동으로 감액한 뒤 다시 증액하는 경우에는 감액 전 금액에 이를 때까지 증액 한도 예외가 있어요. ³

기준 초과 임대차의 적용 목록에는 제11조와 제10조제3항 단서가 없어요. ⁵

그 계약의 갱신 때에는 제10조의2에 따라 조세·공과금·주변 상가의 차임·보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정 변동 등을 고려해 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있어요. ⁶

작성 제안: 관리비 인상이면 세부 내역·산정 근거와 계약상 변경 절차를 요청해요.

작성 제안: 관리비라는 이름만으로 증액 한도 적용 여부를 단정하지 말아요.

기준 이하 임대차의 갱신은 종전과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보되 차임·보증금은 제11조 범위에서 증감할 수 있어요. ^{1, 5}

제19조의2 적용 대상에서 계약 시 합의에 따라 관리비를 납부하는 임차인은 부과 내역을 요청할 수 있고 임대인은 따라야 해요. ¹⁰

제19조의2는 기준 초과 임대차의 적용 목록에 없어요. ⁵

재건축이라는 말 뒤의 법정 사유를 확인해요

철거·재건축에 따른 갱신 거절은 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유 회복이 필요한 경우에 관한 규정이에요. ¹

계약 당시 공사시기·소요기간 등을 포함한 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우가 열거돼요. ¹

노후·훼손 등으로 안전사고 우려가 있는 경우와 다른 법령에 따라 철거·재건축하는 경우도 별도 사유예요. ¹

작성 제안: 전대는 빌린 공간을 다시 다른 사람에게 빌려주는 것을 말해요.

갱신 거절사유에는 임대인 동의 없는 전대, 고의·중과실 파손, 서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우도 있어요. ¹

작성 제안: 재건축 안내문을 받았다면 어느 사유를 주장하는지, 최초 계약 때 어떤 자료를 받았는지 대조해요.

작성 제안: 내과 내시경실이나 이비인후과 검사실의 재공사 계획은 계약 유지 검토와 함께 세워요.

작성 제안: 갱신요구권의 기간만 보고 모든 거절이 금지된다고 판단하지 말아요.

흔한 실수

• 작성 제안: 3기 연체를 연속 3회 미납만의 문제로 좁혀 읽지 말아요.
• 작성 제안: 기준 초과 계약에 제11조의 증액 한도를 자동 적용하지 말아요.

근거 조문

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 본문

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13>

상가건물 임대차보호법 제10조의8

제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 본문

① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020.9.29>

상가건물 임대차보호법 시행령 제2조

제2조(적용범위)
①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30, 2018.1.26, 2019.4.2>
1. 서울특별시 : 9억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010.7.21>

상가건물 임대차보호법 제10조의9

제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례) 임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다.

상가건물 임대차보호법 제19조의2

제19조의2(관리비 내역의 제공)
① 임대차계약 시 합의로 임차인이 임대인에게 상가건물의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 납부하는 경우 임차인은 임대인에게 그 부과된 관리비 내역의 제공을 요청할 수 있다.
② 제1항에 따라 임차인으로부터 관리비 내역의 제공을 요청받은 임대인은 이에 따라야 한다.
③ 제1항 및 제2항에 따라 임대인이 제공하여야 하는 관리비 내역 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각 호 포함

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13>
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

상가건물 임대차보호법 제10조 제2항~제5항

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16>
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8>
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

상가건물 임대차보호법 제11조 제2항·제3항

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2020.9.29>

출처

1. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제10조
2. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제10조의8
3. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제11조
4. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조
5. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제2조
6. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제10조의2
7. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제15조
8. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조
9. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제10조의9
10. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제19조의2