2.5.3 대항력·확정일자·우선변제와 계약 종료 준비

원문 대조·이중 검수 2026-11-01

요약

작성 제안: 건물 인도·사업자등록·확정일자의 역할을 나누고, 보증금 미반환 상태의 이전은 임차권등기 완료 여부까지 살펴요.

꼭 기억할 것

• 등기 없는 임대차의 대항력은 건물 인도와 사업자등록 신청을 모두 갖춘 다음 날부터 생겨요. ¹
• 환산보증금이 법정 지역 기준 이하인 임대차에서 기존 대항력이나 우선변제권을 유지하려면, 건물 인도·사업자등록의 대항요건을 잃기 전에 법 제6조제5항에 따른 임차권등기를 마쳐야 해요. ^{3, 4}

인도와 등록 신청을 같은 일정표에 넣어요

작성 제안: 건물 인도는 임차할 공간을 넘겨받는 것을 말해요.

등기 없는 임대차에서는 건물 인도와 사업자등록 신청을 모두 갖춘 다음 날부터 제3자에게 효력이 생겨요. ¹

작성 제안: 계약서 작성일, 잔금일, 공간을 넘겨받는 날, 등록 신청일을 따로 기록해요.

작성 제안: 각 날짜는 실제 증빙을 바탕으로 채워요.

작성 제안: 내과나 이비인후과의 공사 시작일을 정할 때에는 임대차상 인도 일정과 사업자등록 준비 일정을 나란히 놓아요.

작성 제안: 공사 계약서나 장비 주문서를 갖췄다는 사실을 위 대항요건 대신 사용하지 말아요.

대항력의 법정 요건은 건물 인도와 사업자등록 신청이기 때문이에요. ¹

작성 제안: 주소·층·임차 부분이 서로 다르게 기재되어 있다면 해당 자료를 가지고 정정 필요 여부를 확인해요.

확정일자는 대항요건에 더하는 절차예요

확정일자는 관할 세무서장이 임대차계약서에 부여해요. ⁵

대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 경매·공매 대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있어요. ²

확정일자를 받았다는 사실만으로 건물 인도나 사업자등록 신청을 생략할 수는 없어요. ^{1, 2}

작성 제안: 이 보호가 모든 채권보다 앞서는 권리는 아니에요.

또한 환산보증금(보증금 + 월 차임 × 100)이 법정 지역 기준을 초과하는 임대차에는 제5조가 적용되지 않아요. ^{4, 10}

작성 제안: 먼저 적용범위를 확인한 뒤 대항요건과 확정일자 증빙을 묶어 두어요.

제5조제3항은 양수인에게 임차건물을 인도하지 않으면 제2항에 따른 우선변제 보증금을 받을 수 없다고 정해요. ²

작성 제안: 양수인은 건물을 넘겨받는 사람을 말해요. 경매에서는 매수인이에요.

작성 제안: 반환·인도 순서를 함께 검토해요.

지역별 적용 금액과 환산 산식은 시행령 제2조에 정해져 있어요. ¹⁰

기준을 넘어도 제3조, 제10조제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2 및 제19조는 적용돼요. ⁴

작성 제안: 금액표는 P2-C5-S4에서 대조하고 대항력·갱신요구·권리금 보호까지 없다고 해석하지 말아요.

계약이 변경·갱신되면 관할 세무서장은 임차인 신청에 따라 새 확정일자를 부여해요. ¹³

계약 전 임대인 동의를 받은 정보 요청과 그 정보 범위는 법 제4조제4항·시행령 제3조의3제2항에 정해져 있어요. ^{5, 14}

소액보증금은 다른 표로 확인해요

법 제14조는 일정한 임차인에게 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 보호를 두어요. ⁶

작성 제안: 이 보호는 소액보증금 최우선변제로 구분해요.

경매신청 등기 전에 건물 인도와 사업자등록 신청 요건을 갖추어야 해요. ⁶ 다만 임차권등기명령에 따른 등기를 마친 건물이나 해당 부분을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조의 우선변제를 받을 권리가 없어요. ³

적용대상 판단에는 보증금뿐 아니라 월세를 환산한 금액도 포함해요. ⁷

2026-07-01 시행령 본문 기준으로 서울의 대상 한도는 6천500만원이고 보호액 한도는 2천200만원이에요. ^{7, 8}

서울을 제외한 과밀억제권역은 각각 5천500만원과 1천900만원이에요. ^{7, 8}

광역시 중 과밀억제권역·군지역을 제외한 곳과 안산·용인·김포·경기도 광주시는 각각 3천8백만원과 1천300만원이에요. ^{7, 8}

그 밖의 지역은 각각 3천만원과 1천만원이에요. ^{7, 8}

보호액에는 임대인 소유의 대지가액을 포함한 임대건물가액의 2분의 1 한도와 여러 임차인이 있을 때의 배분 규정도 있어요. ^{6, 8}

작성 제안: 이 금액표만으로 오래된 담보권의 적용 금액을 확정하지 말고, 해당 시행령 부칙과 설정 시점 자료를 추가 확인 대상으로 남겨요.

보증금을 못 받은 채 이전할 때는 완료를 확인해요

법 제6조 적용 대상에서는 임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못한 경우 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. ³

임차권등기명령은 법원의 명령으로 임차권을 등기하는 절차예요. ³

신청에는 취지·이유, 목적 건물과 등기 원인 사실 등을 적고 소명해야 해요. ³

건물 일부를 임차했다면 그 부분의 도면도 첨부해야 해요. ³

이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 대항요건 상실 뒤에도 유지하는 기준은 임차권등기를 마친 때예요. ³

작성 제안: 신청 접수증만 보고 공간을 비우거나 등록을 변경하지 말아요.

제6조는 기준 초과 임대차의 적용 목록에 없어요. ⁴

적용 대상에서는 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있어요. ³

작성 제안: 이전·폐업 일정표에는 종료 근거, 미반환액, 등기 완료 확인과 공간 인도 협의를 나누어 적어요.

제9조 적용 대상은 계약이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 봐요. ⁹

제9조는 기준 초과 임대차의 적용 목록에 없어요. ⁴

계약 종료와 갱신의 날짜를 나눠요

상가건물 임대차보호법 제10조제1항은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고, 제2항은 최초 기간을 포함한 전체 10년 범위로 제한해요. ¹¹

제4항 적용 대상에서 이 기간에 임대인의 거절·조건 변경 통지가 없으면 종전 조건으로 갱신된 것으로 보며 존속기간은 1년이에요. ¹¹

이 경우 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고 임대인이 받은 날부터 3개월 후 효력이 생겨요. ¹¹

제4항·제5항은 기준 초과 임대차의 적용 목록에 없어요. ⁴

권리금 회수 방해 금지는 법정 예외를 제외하고 종료 6개월 전부터 종료 시까지 적용돼요. ¹²

작성 제안: 이전 일정표에 갱신 요구, 해지 통고 수령, 권리금 협의, 등기 완료와 인도를 각각 적어요.

흔한 실수

• 작성 제안: 확정일자만으로 대항요건을 대신했다고 생각하지 말아요.
• 작성 제안: 임차권등기명령 신청과 등기 완료를 혼동하지 말아요.

근거 조문

상가건물 임대차보호법 제3조 제1항

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013.6.7>

상가건물 임대차보호법 제6조 제1항

① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013.8.13>

상가건물 임대차보호법 시행령 제2조

제2조(적용범위)
①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30, 2018.1.26, 2019.4.2>
1. 서울특별시 : 9억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010.7.21>

상가건물 임대차보호법 제10조

제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13>
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16>
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8>
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018.10.16>
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

상가건물 임대차보호법 시행령 제3조

제3조(확정일자부 기재사항 등)
① 상가건물 임대차 계약증서 원본을 소지한 임차인은 법 제4조제1항에 따라 상가건물의 소재지 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있다. 다만, 「부가가치세법」 제8조제3항에 따라 사업자 단위 과세가 적용되는 사업자의 경우 해당 사업자의 본점 또는 주사무소 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있다.
② 확정일자는 제1항에 따라 확정일자 부여의 신청을 받은 세무서장(이하 "관할 세무서장"이라 한다)이 확정일자 번호, 확정일자 부여일 및 관할 세무서장을 상가건물 임대차 계약증서 원본에 표시하고 관인을 찍는 방법으로 부여한다.
③ 관할 세무서장은 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우 임차인의 신청에 따라 새로운 확정일자를 부여한다.
④ 관할 세무서장이 법 제4조제2항에 따라 작성하는 확정일자부에 기재하여야 할 사항은 다음 각 호와 같다.
1. 확정일자 번호
2. 확정일자 부여일
3. 임대인ㆍ임차인의 인적사항
가. 자연인인 경우: 성명, 주민등록번호(외국인은 외국인등록번호)
나. 법인인 경우: 법인명, 대표자 성명, 법인등록번호
다. 법인 아닌 단체인 경우: 단체명, 대표자 성명, 사업자등록번호ㆍ고유번호
4. 임차인의 상호 및 법 제3조제1항에 따른 사업자등록 번호
5. 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
6. 임대차기간
7. 보증금ㆍ차임
⑤ 제1항부터 제4항까지에서 규정한 사항 외에 확정일자 부여 사무에 관하여 필요한 사항은 법무부령으로 정한다.

상가건물 임대차보호법 시행령 제3조의3

제3조의3(이해관계인 등이 요청할 수 있는 정보의 범위)
① 제3조의2제1호에 따른 임대차계약의 당사자는 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항이 기재된 서면의 열람 또는 교부를 요청할 수 있다.
1. 임대인ㆍ임차인의 인적사항(제3조제4항제3호에 따른 정보를 말한다. 다만, 주민등록번호 및 외국인등록번호의 경우에는 앞 6자리에 한정한다)
2. 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
3. 사업자등록 신청일
4. 보증금ㆍ차임 및 임대차기간
5. 확정일자 부여일
6. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경ㆍ갱신된 날짜, 새로운 확정일자 부여일, 변경된 보증금ㆍ차임 및 임대차기간
7. 그 밖에 법무부령으로 정하는 사항
② 임대차계약의 당사자가 아닌 이해관계인 또는 임대차계약을 체결하려는 자는 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항이 기재된 서면의 열람 또는 교부를 요청할 수 있다.
1. 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
2. 사업자등록 신청일
3. 보증금 및 차임, 임대차기간
4. 확정일자 부여일
5. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경ㆍ갱신된 날짜, 새로운 확정일자 부여일, 변경된 보증금ㆍ차임 및 임대차기간
6. 그 밖에 법무부령으로 정하는 사항
③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 임대차 정보의 제공 등에 필요한 사항은 법무부령으로 정한다.

상가건물 임대차보호법 제5조 제2항·제3항

② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

상가건물 임대차보호법 제9조 제2항

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

상가건물 임대차보호법 제6조 제5항

⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조제1항에 따른 대항력과 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.

상가건물 임대차보호법 제6조 제6항

⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

출처

1. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제3조
2. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제5조
3. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제6조
4. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제2조
5. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제4조
6. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제14조
7. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조
8. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조
9. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제9조
10. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조
11. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제10조
12. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제10조의4
13. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조
14. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조의3