2.5.2 소유자·신탁·담보와 보증금 회수 가능성

원문 대조·이중 검수 2026-11-01

요약

작성 제안: 계약 권한과 담보·임대차 정보를 따로 확인하고, 중개사의 설명을 근거자료와 맞춰요.

꼭 기억할 것

• 다른 사람의 대리인으로서 대리권 없이 맺은 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없어요. ²
• 법 제4조가 적용되는 임대차에서 계약을 체결하려는 사람이 관할 세무서장에게 임대차정보 제공을 요청하려면 임대인의 동의를 받아야 해요. ^{6, 9}

계약 상대와 대리권을 맞춰요

대리인이 권한 안에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 본인에게 직접 효력이 생겨요. ¹

대리권 없이 다른 사람의 대리인으로 맺은 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없어요. ²

여기서 추인은 대리권 없이 맺은 계약을 본인이 나중에 인정하는 것을 말해요. ²

작성 제안: 등기상 명의자, 계약서 임대인, 서명자를 구분하고 위임 내용에 계약 체결·보증금 수령 권한이 있는지 대조해요.

작성 제안: 위임장, 본인 확인 자료와 확인 경과를 계약 자료에 묶어요.

작성 제안: 가족이나 관리인이라는 설명만으로 권한을 확정하지 말고, 보증금 수령 계좌 명의도 확인해요.

신탁원부에서 당사자와 권한을 확인해요

위탁자는 신탁을 설정하는 사람, 수탁자는 신탁을 인수하는 사람이며, 수익자는 신탁재산의 관리·처분 등이 그 이익을 위해 이루어지는 사람이에요. ¹⁵

신탁원부에는 이들의 정보, 신탁 목적과 재산의 관리·처분 방법 등이 기록되고 원부는 등기기록의 일부로 봐요. ³

작성 제안: 소유권 이전 방식의 부동산 신탁에서는 수탁자를 등기상 소유자로 확인하고, 위탁자와 혼동하지 않도록 등기기록·신탁원부의 당사자를 나눠 적어요.

개업공인중개사는 확인·설명의 근거자료로 신탁원부 등을 제시해야 해요. ⁴

작성 제안: 계약 서명권자, 필요한 동의, 보증금 수령·반환 주체를 서면으로 확인해요.

작성 제안: 중개사의 설명과 원부가 다르면 해당 부분을 해결한 뒤 계약을 검토해요.

담보와 다른 임대차 정보를 확인해요

근저당권은 담보할 채무의 최고액만 정하고 채무의 확정을 장래로 보류해 설정할 수 있어요. ⁸

작성 제안: 채권최고액과 현재 대출잔액을 구분하고, 채무 확인자료·말소 약속·이행 증빙을 받아요.

작성 제안: 압류는 재산 처분을 제한하는 집행 조치예요. 등기 표시와 해제 자료를 따로 확인해요.

법 제4조가 적용되는 임대차에서 계약을 체결하려는 사람은 임대인 동의를 받아 관할 세무서장에게 임대차정보를 요청할 수 있어요. ^{6, 9}

시행령 제3조의3제2항은 소재지·목적물·면적, 사업자등록 신청일, 보증금·차임·기간, 확정일자 부여일, 변경·갱신 날짜와 새 확정일자·변경된 금액·기간, 그 밖에 법무부령으로 정하는 사항을 열거해요. ¹²

당사자의 요청 범위와 달리 임대인·임차인의 인적사항은 이 목록에 없어요. ¹²

차임은 목적물을 사용하고 수익을 얻는 대가로 지급하기로 약정한 금액이에요. ¹⁶ 작성 제안: 조회하지 못한 임대차는 미확인으로 남겨요.

설명서·공제증서와 회수 요건을 구별해요

개업공인중개사는 중개 완성 전에 상태·입지·권리관계, 법령상 거래·이용 제한 등을 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시해야 해요. ⁴

중개가 완성돼 거래계약서를 작성할 때에는 확인·설명사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부해야 해요. ⁴

개업공인중개사는 고의·과실에 따른 중개행위상 재산 손해와 자기 중개사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공해 생긴 재산 손해에 배상책임을 져요. ⁵

중개 완성 때 보장금액, 보증보험회사·공제사업을 하는 자·공탁기관의 명칭과 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서 사본 또는 전자문서를 제공해야 해요. ⁵

공제증서는 중개사의 손해배상책임 보장을 확인하는 증서예요. ⁵

작성 제안: 임대인이 보증금 전액을 반환한다는 보증과는 구별해요.

건물 인도와 사업자등록 신청을 갖추면 등기가 없어도 다음 날부터 제3자에게 임대차 효력이 생겨요. ¹¹

이 대항요건과 관할 세무서장이 부여한 확정일자를 갖춘 임차인은 경매·공매 때 임차건물과 임대인 소유 대지의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 있어요. ⁷

여기서 후순위권리자는 변제 순서가 뒤인 권리자예요. ⁷ 환가대금은 경매·공매로 재산을 돈으로 바꾼 대금이에요. ⁷

환산보증금은 보증금에 월 차임의 100배를 더한 금액이에요. ^{9, 10}

지역별 기준을 넘으면 제5조 우선변제는 적용되지 않지만 제3조 대항력은 적용돼요. ⁹

작성 제안: 지역별 기준금액은 P2-C5-S1에서 다뤄요.

작성 제안: 권리순위와 적용범위를 대조한 뒤 회수 예상액을 검토해요.

제14조의 소액보증금 보호는 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 변제받는 권리이며, 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야 해요. ¹³

대상 범위는 시행령 제6조가 따로 정하므로 제5조의 후순위권리자보다 앞서는 보호와 구별돼요. ^{7, 14}

작성 제안: 소액보증금 한도·보호액은 P2-C5-S3에서 대조해요.

흔한 실수

• 작성 제안: 채권최고액을 현재 대출잔액으로 단정하지 말아요.
• 작성 제안: 공제증서를 임대인의 보증금 전액 반환 보증으로 읽지 말아요.

근거 조문

민법 제114조

①대리인이 그 권한내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다.

민법 제130조

제130조(무권대리) 대리권없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다.

부동산등기법 제81조 제1항 본문

① 등기관이 신탁등기를 할 때에는 다음 각 호의 사항을 기록한 신탁원부(信託原簿)를 작성하고, 등기기록에는 제48조에서 규정한 사항 외에 그 신탁원부의 번호 및 신탁재산에 속하는 부동산의 거래에 관한 주의사항을 기록하여야 한다. <개정 2014.3.18, 2024.9.20>

상가건물 임대차보호법 시행령 제2조

제2조(적용범위)
①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30, 2018.1.26, 2019.4.2>
1. 서울특별시 : 9억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010.7.21>

상가건물 임대차보호법 제3조

제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013.6.7>
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.
④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.

상가건물 임대차보호법 시행령 제3조의3

제3조의3(이해관계인 등이 요청할 수 있는 정보의 범위)
① 제3조의2제1호에 따른 임대차계약의 당사자는 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항이 기재된 서면의 열람 또는 교부를 요청할 수 있다.
1. 임대인ㆍ임차인의 인적사항(제3조제4항제3호에 따른 정보를 말한다. 다만, 주민등록번호 및 외국인등록번호의 경우에는 앞 6자리에 한정한다)
2. 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
3. 사업자등록 신청일
4. 보증금ㆍ차임 및 임대차기간
5. 확정일자 부여일
6. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경ㆍ갱신된 날짜, 새로운 확정일자 부여일, 변경된 보증금ㆍ차임 및 임대차기간
7. 그 밖에 법무부령으로 정하는 사항
② 임대차계약의 당사자가 아닌 이해관계인 또는 임대차계약을 체결하려는 자는 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항이 기재된 서면의 열람 또는 교부를 요청할 수 있다.
1. 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
2. 사업자등록 신청일
3. 보증금 및 차임, 임대차기간
4. 확정일자 부여일
5. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경ㆍ갱신된 날짜, 새로운 확정일자 부여일, 변경된 보증금ㆍ차임 및 임대차기간
6. 그 밖에 법무부령으로 정하는 사항
③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 임대차 정보의 제공 등에 필요한 사항은 법무부령으로 정한다.

상가건물 임대차보호법 제14조

제14조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에 제5조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. <개정 2013.8.13, 2020.7.31>

상가건물 임대차보호법 시행령 제6조

제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30>
1. 서울특별시 : 6천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5천500만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천8백만원
4. 그 밖의 지역 : 3천만원

신탁법 제2조

제2조(신탁의 정의) 이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

상가건물 임대차보호법 제5조 제2항·제3항

② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

부동산등기법 제81조 제3항

③ 제1항의 신탁원부는 등기기록의 일부로 본다.

상가건물 임대차보호법 제2조

제2조(적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020.7.31>
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17>
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13, 2020.9.29, 2022.1.4>

공인중개사법 제30조 제5항

⑤개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다. <개정 2014.1.28>
1. 보장금액
2. 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지
3. 보장기간

민법 제618조(임대차의 의의)

제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

출처

1. 법무부 · 민법 제114조
2. 법무부 · 민법 제130조
3. 법무부 · 부동산등기법 제81조
4. 국토교통부 · 공인중개사법 제25조
5. 국토교통부 · 공인중개사법 제30조
6. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제4조
7. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제5조
8. 법무부 · 민법 제357조
9. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제2조
10. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조
11. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제3조
12. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조의3
13. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제14조
14. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조
15. 법무부 · 신탁법 제2조
16. 법무부 · 민법 제618조