2.5.1 상가임대차법의 적용범위와 환산보증금

원문 대조·이중 검수 2026-11-01

요약

환산보증금으로 적용범위를 확인하되, 기준을 넘어도 남는 보호 조항을 따로 읽어요. ^{1, 2}

꼭 기억할 것

• 환산보증금은 보증금에 월 차임의 100배를 더해 계산해요. ^{1, 2}
• 등기 없는 상가 임대차의 대항력은 건물 인도와 사업자등록 신청을 모두 갖춘 다음 날부터 생겨요. ³
• 환산보증금이 지역 기준을 초과하면 상가건물 임대차보호법 제5조의 확정일자에 따른 우선변제 규정은 적용되지 않아요. ^{1, 5}

환산보증금은 법 적용을 가르는 계산값이에요

상가건물 임대차보호법은 사업자등록 대상 상가건물의 임대차를 적용 대상으로 정해요. ¹ 다만 대통령령이 정한 보증금액을 초과하면 적용범위가 달라져요. ¹ 보증금 외에 월세가 있는 경우에는 보증금과 월세 환산액을 함께 계산해요. ^{1, 2} 이 계산값을 환산보증금이라고 불러요. ⁶ 계약서에 적힌 보증금만 보고 법 적용 여부를 판단하지 말아요. ^{1, 2}

차임은 임대차에서 목적물을 사용·수익하게 해 주는 대가로 임차인이 지급하기로 약정한 것이에요. ⁷ 시행령은 환산할 차임을 월 단위로 하고 환산비율을 100으로 정해요. ² 계산식은 환산보증금 = 보증금 + 월 차임 × 100이에요. ^{1, 2} 이 값은 임대인에게 추가로 지급하는 보증금을 뜻하는 것이 아니라 법 적용범위를 확인하기 위한 계산값이에요. ^{1, 2} 원 단위를 통일한 뒤 계산표에 보증금 칸과 월 차임 칸을 따로 만들어 보세요.

지역 기준은 주소와 함께 읽어요

2026-07-01 시행 시행령 제2조의 기준은 서울특별시 9억 원, 서울을 제외한 과밀억제권역과 부산광역시 6억 9천만 원이에요. ² 시행령은 이 지역을 수도권이 아니라 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역으로 적고 있어요. ² 주소가 어느 구분에 드는지 확인한 뒤 기준금액을 고르세요.

광역시 중 과밀억제권역에 포함된 지역·군지역·부산을 제외한 지역과 세종특별자치시, 파주·화성·안산·용인·김포·광주시는 5억 4천만 원이에요. ² 그 밖의 지역은 3억 7천만 원이에요. ² 여기서 광주시와 광역시라는 표현을 혼동하지 말고 법령의 지역 목록 그대로 확인해 보세요. 법은 기준을 초과하는 임대차를 구분하므로 기준과 같은 금액을 초과로 처리하지 말아요. ¹

월 납부액을 차임과 같은 숫자로 넣지 말아요

법무부 표준계약서 안내는 관리비의 세부 항목과 산정방식, 임차인이 직접 내는 공과금을 구분해 적도록 안내해요. ⁶ 환산보증금 계산은 보증금과 차임을 기준으로 해요. ^{1, 2} 따라서 계약 검토표에는 차임 본액, 별도 표시된 부가가치세, 관리비, 직접 내는 공과금을 나누어 적어요. 부가가치세법 제4조는 사업자가 하는 재화 또는 용역의 공급과 재화의 수입을 과세대상으로 정해요. ⁸

월 납부 총액만 전달받았다면 각 항목의 내역과 계약서상 표시를 요청해 보세요. 관리비라는 이름의 금액이나 부가세 포함 약정의 법적 성격을 이 절에서 일괄 판정하지는 않아요. 차임으로 확인할 금액이 불명확하면 계산 결과를 확정하지 말고 그 항목을 확인 대기로 남겨 두세요. 운영 예산에는 실제로 낼 항목을 각각 적되, 법 적용 계산에 넣을 차임은 계약 자료와 공식 근거를 대조한 뒤 정해 보세요.

기준을 넘으면 보호가 모두 사라지는 것은 아니에요

법 제2조제3항은 기준 초과 임대차에도 대항력과 일정한 계약갱신 조항 등을 적용하도록 정해요. ¹ 대항력은 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있게 되는 것을 말해요. ³ 임대차계약서 서명만으로 같은 효력이 생긴다고 생각하지 말아요. ³

계약갱신요구권은 법정 조건 아래 계약 연장을 요구할 수 있는 권리예요. ⁴ 기준 초과 임대차에도 제10조제1항·제2항·제3항 본문이 적용돼요. ¹ 법정 거절 사유와 전체 임대차기간의 제한은 함께 확인해야 해요. ⁴ 반면 제5조의 확정일자에 따른 우선변제 규정은 제2조제3항의 기준 초과 적용 목록에 없어요. ^{1, 5} 우선변제는 경매·공매 대금에서 후순위권리자 등보다 먼저 보증금을 돌려받는 권리이므로 대항력과 같은 말로 쓰지 말아요. ^{3, 5}

갱신과 증액은 적용 조항을 다시 찾아요

제10조의2에 따라 기준 초과 임대차를 갱신할 때 당사자는 조세·공과금·주변 상가의 차임과 보증금 등 부담이나 경제사정의 변동을 고려해 차임·보증금의 증감을 청구할 수 있어요. ⁹ 제11조의 증액 제한을 기준 초과 계약에도 자동 적용한다고 읽지 말아요. ^{1, 10} 법 제2조제3항이 제10조 전체가 아니라 특정 항과 본문을 골라 적용한다는 점도 확인해요. ¹

내과나 이비인후과의 공사 계약을 검토하기 전, 임대차 검토표에 주소·환산보증금·지역 기준·적용 조항을 남겨요. 건물 사용 가능 시점과 사업자등록 준비도 일정표에서 구분해요. 갱신 요구, 차임 조정, 보증금 회수는 각각 별도의 질문으로 검토해요. 계산 결과가 기준 이하라는 사실만으로 개별 계약의 모든 권리가 이미 확보되었다고 결론 내리지 말아요. ^{3, 4, 5}

흔한 실수

• 환산보증금 기준 초과를 모든 보호 조항의 적용 제외로 이해하지 말아요. ¹
• 대항력과 확정일자에 따른 우선변제권을 같은 권리로 보지 말아요. ^{3, 5}

근거 조문

상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) 제3항

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13, 2020.9.29, 2022.1.4>

상가건물 임대차보호법 시행령 제2조(적용범위)

②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.

상가건물 임대차보호법 시행령 제2조(적용범위)

③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010.7.21>

출처

1. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제2조
2. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조
3. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제3조
4. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제10조
5. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제5조
6. 법무부 · 상가건물 임대차 표준계약서 안내
7. 법무부 · 민법 제618조
8. 재정경제부 · 부가가치세법 제4조
9. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제10조의2
10. 국토교통부,법무부 · 상가건물 임대차보호법 제11조