2.3.5 입점 제한·관리규약·약국 동선

원문 대조 2026-10-21 · AI 초안

요약

작성 제안: 입점 가능성은 도시계획, 관리규약, 약국과의 구조를 각각 나누어 검토해요.

꼭 기억할 것

• 약국과 전용 복도·계단·승강기·구름다리 등의 통로가 연결된 경우에는 의료기관을 개설할 수 없어요. ⁶
• 점유자는 건물 사용과 관련해 소유자가 규약이나 건물 관리에 관한 집회 결의로 부담하는 의무와 동일한 의무를 져요. ⁵

도시계획 제한을 건물 용도와 함께 읽어요

용도지역은 토지 이용과 건축물 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한하여 토지의 경제적·효율적 이용과 공공복리 증진을 위해 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역이에요. ⁸ 용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 그 기능을 높이고 경관·안전 등을 도모하려고 도시·군관리계획으로 결정하는 지역이에요. ⁸ 용도변경 후 건축물의 용도·종류·규모도 원칙적으로 제76조제1항·제2항에 맞아야 해요. ¹ 다만 제5항에 열거된 취락지구·개발진흥지구·복합용도지구나 농공단지 등에는 그 항에서 정한 별도 규정이 적용돼요. ¹

지구단위계획은 도시·군계획 대상지역 일부의 토지 이용 합리화, 기능 증진, 미관 개선, 양호한 환경 확보와 체계적·계획적 관리를 위해 세우는 도시·군관리계획이에요. ⁸ 계획이 수립된 지구단위계획구역에서 건축물을 건축하거나 용도를 바꾸려면 그 계획에 맞아야 해요. ² 다만 일정 기간 내 철거가 예상되는 경우 등 대통령령으로 정하는 가설건축물은 제외돼요. ²

작성 제안: 건폐율은 대지에 건물이 차지하는 비율이에요. 용적률은 대지에 대한 층별 면적 합계의 비율이에요. 세부 산정은 해당 규정으로 확인해요. 후보지 검토표에 주소, 대장 용도, 지역·지구, 적용 조례와 계획 문서의 확인일을 함께 남겨요.

관리규약의 성립과 적용 상대를 구분해요

구조상 나뉜 여러 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있으면 각각 소유권의 목적으로 삼을 수 있어요. ⁷ 관리규약은 법이 정하지 않은 관리·사용 사항을 구분소유자 사이에서 정할 수 있지만, 구분소유자 외의 사람의 권리를 침해할 수는 없어요. ³

작성 제안: 관리단집회는 건물 관리 사항을 결정하는 관리단의 회의예요. 의결권은 표결에 참여하는 권리예요.

규약 설정·변경·폐지는 원칙적으로 관리단집회에서 구분소유자와 의결권 각각 4분의 3 이상 찬성이 필요하고, 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 주면 그 소유자의 승낙도 필요해요. ⁴ 제41조제1항은 법 또는 규약상 관리단집회 결의 사항에 대해 구분소유자와 의결권 각각 4분의 3 이상이 서면·전자적 방법 또는 두 방법을 함께 써 합의하면 집회 결의로 보도록 정해요. ⁹ 다만 제2항에 열거된 사항에는 별도의 의결정족수가 적용돼요. ⁹ 규약·결의는 소유권을 넘겨받은 특별승계인에게도 효력이 있고, 점유자는 건물·대지·부속시설 사용 관련 의무를 소유자와 동일하게 부담해요. ⁵

법무부장관은 표준규약을 마련해야 해요. ³ 시·도지사는 이를 참고하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 지역별 표준규약을 마련·보급해야 해요. ³ 작성 제안: 후보 건물의 현행 규약과 개정 이력, 집회 의사록과 서면·전자 합의 자료를 요청해요.

점유자의 행위가 건물 보존에 해롭거나 관리·사용에 관한 공동의 이익에 어긋나거나 그 우려가 있으면, 관리인 또는 집회 결의로 지정된 구분소유자가 행위 정지·결과 제거·예방 조치를 청구할 수 있어요. ^{11, 12} 그 소송의 제기에는 관리단집회 결의가 필요해요. ¹¹

독점 약정은 누구의 어떤 약속인지 나눠요

작성 제안: 이 절에서는 특정 업종의 다른 입점을 제한하기로 한 약속을 업종 독점 약정으로 불러요. 임대차 특약, 분양계약의 업종 지정, 관리규약을 나누어 모아요. 규약 조문만으로 개별 임대인의 약속이 다른 모든 호실까지 구속한다고 단정하지 말아요.

작성 제안: 내과 독점이라는 문구가 있다면 어떤 진료 범위를 뜻하는지 질문으로 남겨요. 약속한 사람, 제한받는 사람, 대상 호실, 존속기간, 위반 시 처리를 적어요. 다른 소유자나 후속 임차인에 대한 효력과 손해배상 가능성은 계약 원문·성립 경위·판례 대조 전 확정하지 말아요.

약국 동선은 개설 금지 구조부터 봐요

약국 시설 안이나 구내인 경우, 약국 시설·부지 일부를 분할·변경·개수하여 개설하는 경우, 약국과 전용 복도·계단·승강기·구름다리 등의 통로가 설치되어 있거나 이를 설치하여 개설하는 경우에는 의료기관을 개설할 수 없어요. ⁶ 약사법도 의료기관 시설 안·구내, 의료기관 시설·부지 일부의 분할·변경·개수, 의료기관과의 전용 통로 설치에 해당하면 약국 개설등록을 받지 않도록 해요. ¹⁰

의원 개설신고는 시장·군수·구청장에게 해야 해요. ⁶ 작성 제안: 구내는 시설의 경계 안을 말해요. 개별 공간이 이에 해당하는지는 도면 이름만으로 판단할 수 없어요. 현재·변경 전 도면에 출입 동선, 다른 이용자의 통행, 출입 통제와 분할 이력을 표시해요. 이를 바탕으로 신고를 받는 시·군·구에 적용 판단을 문의해요.

작성 제안: 같은 건물이라는 이유만으로 금지라고 단정할 수는 없어요. 공용이라는 이름만으로 허용된다고 볼 수도 없어요.

흔한 실수

• 점유자도 사용에 관한 규약·결의상 의무를 동일하게 부담해요. ⁵ 작성 제안: 임대차계약과 규약의 사용 조건을 나란히 대조해요.
• 약국과 전용 통로를 설치하여 의료기관을 개설할 수 없어요. ⁶ 작성 제안: 연결 동선 설계 전에 금지 구조를 점검해요.

근거 조문

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제42조

② 점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다.

의료법 제33조제7항제3호

3. 약국과 전용 복도ㆍ계단ㆍ승강기 또는 구름다리 등의 통로가 설치되어 있거나 이런 것들을 설치하여 의료기관을 개설하는 경우

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조제15호·제16호

15. "용도지역"이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율(「건축법」 제55조의 건폐율을 말한다. 이하 같다), 용적률(「건축법」 제56조의 용적률을 말한다. 이하 같다), 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
16. "용도지구"란 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관ㆍ안전 등을 도모하기 위하여 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조제5호

5. "지구단위계획"이란 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시ㆍ군관리계획을 말한다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제41조

① 이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회를 소집하여 결의한 것으로 본다. <개정 2012.12.18, 2023.3.28>

약사법 제20조제5항제2호~제4호

2. 약국을 개설하려는 장소가 의료기관의 시설 안 또는 구내인 경우
3. 의료기관의 시설 또는 부지의 일부를 분할ㆍ변경 또는 개수(改修)하여 약국을 개설하는 경우
4. 의료기관과 약국 사이에 전용(專用) 복도ㆍ계단ㆍ승강기 또는 구름다리 등의 통로가 설치되어 있거나 이를 설치하는 경우

의료법 제33조제3항

③제2항에 따라 의원ㆍ치과의원ㆍ한의원 또는 조산원을 개설하려는 자는 보건복지부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. <개정 2008.2.29, 2010.1.18>

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제43조

제43조(공동의 이익에 어긋나는 행위의 정지청구 등)
① 구분소유자가 제5조제1항의 행위를 한 경우 또는 그 행위를 할 우려가 있는 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 구분소유자 공동의 이익을 위하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과를 제거하거나 그 행위의 예방에 필요한 조치를 할 것을 청구할 수 있다.
② 제1항에 따른 소송의 제기는 관리단집회의 결의가 있어야 한다.
③ 점유자가 제5조제4항에서 준용하는 같은 조 제1항에 규정된 행위를 한 경우 또는 그 행위를 할 우려가 있는 경우에도 제1항과 제2항을 준용한다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제5조

① 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니 된다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조

④ 법무부장관은 이 법을 적용받는 건물과 대지 및 부속시설의 효율적이고 공정한 관리를 위하여 표준규약을 마련하여야 한다. <신설 2012.12.18, 2023.3.28>
⑤ 시ㆍ도지사는 제4항에 따른 표준규약을 참고하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 지역별 표준규약을 마련하여 보급하여야 한다. <신설 2023.3.28>

출처

1. 국토교통부 · 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조
2. 국토교통부 · 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제54조
3. 법무부 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조
4. 법무부 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조
5. 법무부 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제42조
6. 보건복지부,질병관리청 · 의료법 제33조
7. 법무부 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조
8. 법제처 국가법령정보센터·국토교통부 · 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조
9. 법제처 국가법령정보센터·법무부 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제41조
10. 법제처 국가법령정보센터·보건복지부,식품의약품안전처 · 약사법 제20조
11. 법제처 국가법령정보센터·법무부 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제43조
12. 법제처 국가법령정보센터·법무부 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제5조