2.2.5 후보지 비교표와 현장 조사 기록

원문 대조·이중 검수 2026-11-01

요약

작성 제안: 후보지 비교는 공개자료·현장 기록·중개사의 확인·설명 근거를 함께 놓고 해요.

꼭 기억할 것

• 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 확인·설명하고 근거자료를 제시해야 해요. ³
• 개업공인중개사는 중개가 완성된 때 손해배상 보장 내용을 설명하고 관계 증서 사본이나 전자문서를 제공해야 해요. ⁴

점수보다 먼저 비교표의 칸을 맞춰요

작성 제안: 후보지마다 주소·층·호실과 조사일을 적은 비교표를 만들도록 제안해요. 작성 제안: 접근성, 주변 기관, 임대 조건, 개설 가능성 검토를 각각 나누어요. 건강보험심사평가원(심평원) 병원정보는 신고된 기관 현황을 바탕으로 해요. ¹ 국토교통부 건축HUB는 층별개요·전유부·전유공용면적 등 대장 속성정보를 제공해요. ² 작성 제안: 층별개요는 층별 용도·면적, 전유부는 호실별 대장 부분, 전유공용면적은 호실별 전유부분과 공용부분의 면적 정보로 읽어요. 작성 제안: 주변 기관의 자료와 건물의 자료를 같은 확인란에 섞지 말아요.

작성 제안: 접근성 칸에는 실제 이용할 출입구, 이동 경로, 승강기, 주차 후 이동을 적어요. 작성 제안: 경쟁 칸에는 조사 범위와 기관 분류 기준을 적어요. 작성 제안: 임대 조건 칸에는 보증금·월세·관리비·부가세 포함 여부와 제시자를 적어요. 작성 제안: 개설 검토 칸에는 현 용도, 변경 필요 여부, 도면 대조 결과와 남은 질문을 넣어요. 작성 제안: 확인하지 않은 값을 평균이나 예상액으로 채우지 말아요.

환자의 이동을 따라 현장을 기록해요

작성 제안: 현장 기록 양식은 방문 날짜와 시간대, 출발 지점, 도착 지점, 관찰 내용, 사진 위치, 재확인 항목으로 구성하도록 제안해요. 작성 제안: 건물 입구에서 호실까지 직접 걸으며 턱·계단·문·표지판을 기록해요. 작성 제안: 승강기를 기다렸다면 기다리기 시작한 때와 탑승한 때를 함께 적어요. 작성 제안: 관찰한 날의 상황을 다른 시간대에도 같다고 일반화하지 말아요.

작성 제안: 일반내과는 원장이 예상하는 환자의 이동 경로를 정해 살펴요. 작성 제안: 소화기내과는 검사 후 귀가 동선과 보호자 대기 위치를 조사 질문에 추가해요. 작성 제안: 이비인후과는 계획한 검사실 위치와 주변 소음을 관찰 항목으로 적어요. 작성 제안: 법정 시설기준·면적 요건은 현장 관찰 항목과 구분해 검토해요. 작성 제안: 사진마다 위치와 관찰 방향을 남기고, 도면에서 같은 위치를 찾을 수 있게 표시해요.

중개 설명을 자료와 함께 받아요

개업공인중개사는 중개를 의뢰받으면 중개가 완성되기 전에 상태·입지·권리관계, 법령상 거래·이용 제한, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 확인해야 해요. ³ 이를 해당 물건의 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명해야 해요. ³ 이때 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명 근거자료를 제시해야 해요. ³ 중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때는 확인·설명사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부해야 해요. ³ 개업공인중개사는 확인·설명에 필요하면 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 물건 상태 자료를 요구할 수 있어요. ³ 확인·설명사항의 원본, 사본 또는 전자문서를 대통령령으로 정하는 기간 보존해야 하지만 공인전자문서센터에 보관된 경우는 예외예요. ³ 확인·설명서에는 개업공인중개사가 서명·날인하고 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 함께 서명·날인해야 해요. ³ 법인은 대표자, 분사무소가 설치된 경우에는 그 책임자가 서명·날인해요. ³ 작성 제안: 후보지 노트에 설명과 근거자료를 짝지어 적고 서명·날인도 확인해요.

개업공인중개사는 업무 시작 전에 제30조제1·2항의 배상책임을 보장하기 위해 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 공제에 가입하거나 공탁해야 해요. ⁴ 작성 제안: 공제는 공동기금으로 손해를 보전하는 제도, 공탁은 법령에 따라 금전 등을 맡기는 절차로 풀어 읽어요. 개업공인중개사는 중개가 완성된 때 거래당사자에게 보장금액, 보증보험회사·공제사업을 행하는 자·공탁기관 및 그 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서 사본이나 전자문서를 제공해야 해요. ⁴ 배상책임은 중개행위의 고의·과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생시킨 경우에 있어요. ⁴ 자기 중개사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공해 거래당사자에게 재산상 손해를 발생시킨 때에도 배상책임이 있어요. ⁴ 작성 제안: 증서를 개원 수익 보장으로 읽지 말고, 법정 설명 항목인 보장금액·기관과 소재지·보장기간을 계약 검토란에 기록해요.

가중치를 바꿔 보고 남은 조건을 적어요

작성 제안: 가중치는 항목마다 중요도를 다르게 주는 값으로 정해요. 작성 제안: 이 절은 원장이 가중치를 정해 비교하는 방식을 제안해요. 작성 제안: 합산식은 총점 = 각 항목의 점수와 가중치를 곱한 값의 합으로 적어요. 작성 제안: 공인된 가중치나 검증된 후보지 수치를 확보하지 않았으므로 숫자 예시는 넣지 않아요. 작성 제안: 접근성을 우선할 때와 임대 조건을 우선할 때 각각 계산해 순위가 유지되는지 보도록 해요.

작성 제안: 개설 가능성 미확인은 점수가 낮다는 뜻으로 처리하지 말고 결정 보류 조건으로 두어요. 작성 제안: 관찰값과 원장의 선호를 같은 칸에 넣지 말아요. 작성 제안: 순위가 달라지면 어떤 항목의 비중이 바뀌었는지 적어요. 작성 제안: 최종 비교표에는 유력 후보, 선택 이유, 확인되지 않은 조건, 확인할 사람과 자료를 남기도록 해요. 작성 제안: 실제 현장 조사와 가격 확인을 마치기 전에는 추천 순위가 확정됐다고 표시하지 말아요.

흔한 실수

• 작성 제안: 중개 보장 증서를 개원 수익 보장으로 읽지 말아요.

근거 조문

공인중개사법 제30조제1항

①개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. <개정 2014.1.28, 2020.6.9>

공인중개사법 제30조제2항

②개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. <개정 2014.1.28>

공인중개사법 제30조제3항

③개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. <개정 2014.1.28, 2020.6.9>

공인중개사법 제30조제5항

⑤개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다. <개정 2014.1.28>
1. 보장금액
2. 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지
3. 보장기간

공인중개사법 제25조제2항부터 제4항

②개업공인중개사는 제1항에 따른 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. <개정 2014.1.28, 2020.6.9>
③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 "공인전자문서센터"라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014.1.28, 2018.8.14, 2020.6.9>
④제3항에 따른 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. <개정 2009.4.1, 2014.1.28, 2020.6.9>

출처

1. 건강보험심사평가원 · 병원정보서비스
2. 국토교통부 · 건축HUB_건축물대장정보 서비스
3. 국토교통부 · 공인중개사법 제25조제1항부터 제4항
4. 국토교통부 · 공인중개사법 제30조제1·2·3·5항