2.2.4 임대료·층별 효용·매출 추정의 한계 비교

원문 대조·이중 검수 2026-11-01

요약

작성 제안: 지역 평균 임대료·층별효용비율·진료비 통계는 단위와 지역 범위를 맞춘 뒤 배경 자료로만 쓰고, 후보 호실의 견적과 매출 추정은 따로 기록해요.

꼭 기억할 것

• 한국부동산원 층별임대료의 단위는 천원/㎡예요. ¹
• 심평원 의원급 진료비 통계는 시도별·표시과목별 건강보험 진료비이고, 진료년도 기준에 심사분은 진료년+4개월까지예요. ²

평균 임대료와 호실 견적은 단위부터 맞춰요

한국부동산원 자료는 상업용부동산 임대동향조사 중 중대형상가의 분기별 층별임대료와 층별효용비율이에요. ¹ 임대료 단위는 천원/㎡이고 효용비율은 %로 표시돼요. ¹ 포털에서 확인한 파일명은 2025년 3월 31일 기준이고, 업데이트 주기는 수시(자동 갱신), 공표 시기는 분기로 안내돼요. ¹ 작성 제안: 지역 평균을 그대로 현재 시세로 부르지 않고 기준 분기를 함께 표시해요. 작성 제안: 더 최근 분기 값은 R-ONE에서 찾아 같은 칸에 적어요.

작성 제안: 후보 호실 견적은 보증금·월세·관리비·부가세 칸으로 나누어 받아요. 통계의 임대료가 월 기준인지, 보증금을 환산한 몫이나 관리비를 포함하는지는 공개 상세 페이지에서 확인하지 못했어요. ¹ 통계의 임대료가 어느 면적(전용·계약)을 기준으로 산정됐는지도 확인하지 못했어요. ¹ 작성 제안: R-ONE 통계 설명에서 이 정의를 확인한 뒤, 같은 정의에 맞는 견적 금액(천원)을 같은 면적(㎡)으로 나눠 ㎡당 값을 만들고, 계산식과 사용한 면적을 함께 적어요. 작성 제안: 견적서의 면적이 전용면적인지 계약면적인지 먼저 확인하고, 집합건물이면 집합건축물대장의 전유·공용면적과 대조해요. 작성 제안: 정의를 확인하기 전에는 ㎡당 견적과 지역 평균의 차이를 '대략의 위치'로만 읽고, 관리비와 부가세는 별도 칸에 둬요.

상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차에 적용되지만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 임대차에는 적용되지 않는 것이 원칙이에요. ⁴ 그 보증금액은 서울특별시 9억원, 과밀억제권역(서울 제외)·부산광역시 6억9천만원, 광역시(과밀억제권역·군지역·부산 제외)·세종특별자치시·파주시·화성시·안산시·용인시·김포시·광주시 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원이에요. ⁵ 보증금 외에 차임(월세)이 있으면 월 단위 차임액에 1분의 100을 곱해 환산한 금액을 보증금에 포함해요. ^{4, 5} 다만 기준 보증금액을 넘는 임대차에도 대항력(제3조), 계약갱신요구 등(제10조제1항·제2항·제3항 본문), 권리금 보호 등(제10조의2~제10조의9), 제11조의2, 제19조는 적용돼요. ⁴ 작성 제안: 이 환산은 법 적용 범위를 가리는 기준이지 시장 임대료를 비교하는 공식이 아니므로, 비교표에는 월세와 보증금을 따로 적어요. 환산보증금과 보호 범위는 임대차 장에서 자세히 다뤄요.

층별효용비율은 정의를 확인하고 써요

같은 자료에 층별효용비율이 %로 들어 있어요. ¹ 작성 제안: 효용비율은 층마다 임대 가치가 얼마나 다른지를 비율로 나타낸 값이에요. 어느 층을 기준으로 삼는지와 조사 대상 상가의 층수·면적 기준은 R-ONE 통계 설명에서 확인하지 못했어요. ¹ 작성 제안: 기준층을 확인하기 전에는 '2층은 1층의 몇 %'처럼 환산하지 말아요.

작성 제안: 기준층과 효용비율의 정의를 확인했다면 기준층 평균 임대료에 해당 층의 효용비율(%)을 100으로 나눈 값을 곱해 상층부의 기대 수준을 거칠게 잡아 볼 수 있어요. 작성 제안: 이때도 같은 지역·같은 분기의 값끼리만 곱해요. 작성 제안: 소화기내과처럼 내시경실·회복 공간 때문에 넓은 면적이 필요하면 층을 올려 면적을 늘리는 선택을 같은 ㎡당 단위로 비교해요. 효용비율에 무엇이 반영되는지는 확인하지 못했어요. ¹ 작성 제안: 그래서 이비인후과·일반내과도 승강기 동선과 노출 효과는 현장 기록으로 따로 남겨요.

진료비 통계로 매출을 짐작할 때의 한계

심평원 의원급 표시과목별 시도별 진료비 통계는 시도 단위로 집계돼요. ² 확인한 파일은 2025년 1월~12월 진료분이며 진료년도 기준, 심사분은 진료년+4개월이고 갱신 주기는 연간이에요. ² 환자수는 각 행에서 중복을 제거한 값이에요. ² 작성 제안: 그래서 여러 행의 환자수를 더하면 같은 사람이 겹쳐 셀 수 있다는 점을 메모해요.

입내원일수는 입원 및 외래진료 일수예요. ² 보험자부담금은 페이지에서 '국가에서 부담하는 금액', 요양급여비용총액은 '심사결정된 총액'으로 설명돼요(둘 다 선별급여 포함). ² 선별급여는 경제성이나 치료효과성 등이 불확실해 추가 근거가 필요한 경우 등에 지정하는 예비적인 요양급여예요. ⁶ 상세 항목 목록에서 기관 수 항목은 보지 못했어요. ² 작성 제안: 기관당 평균을 내려면 기관 수를 다른 공식 자료에서 가져와요. 작성 제안: 두 자료의 기준 시점과 표시과목 분류가 같은지도 기록해요. 작성 제안: 시도 평균을 특정 동네의 한 의원 매출로 옮기지 않아요. 작성 제안: 비급여나 검진 수입이 포함되는지 확인되지 않았다는 점도 함께 밝혀요.

민간 매출·검색량 추정치는 칸을 따로 둬요

소상공인시장진흥공단 상가(상권)정보는 상가업소번호·상호명·주소·상권업종명·표준산업분류명·경도·위도 등을 제공해요. ³ 데이터 출처는 국세청/카드사로 안내되지만 제공 항목 목록에 매출 항목은 없어요. ³ 작성 제안: 이 자료는 주변 업소의 위치·업종을 보는 데 쓰고 매출 근거로 쓰지 말아요.

작성 제안: 민간 상권분석 서비스의 카드매출·검색량 추정치는 공공 통계와 다른 칸에 둬요. 작성 제안: 그 칸에는 제공자, 자료 기간, 표본(어떤 카드사·어떤 검색 서비스), 추정 방법 공개 여부, 확인한 날을 적어요. 작성 제안: 표본이나 방법을 확인하지 못한 추정치는 결론 문장에 쓰지 말고 '추가 질문'으로 남겨요. 작성 제안: 비교표 맨 아래에는 공공 통계, 견적 계산, 민간 추정, 현장 관찰을 네 줄로 나눠 무엇이 사실이고 무엇이 추정인지 보이게 해요.

흔한 실수

• 작성 제안: 견적서의 월 총액(월세+관리비+부가세)을 지역 평균 ㎡당 임대료와 바로 비교하지 말아요. 통계 임대료가 월 기준인지, 보증금 환산분·관리비를 포함하는지 확인하기 전에는 같은 정의의 금액끼리 맞췄다고 볼 수 없어요.
• 환산보증금이 기준 보증금액을 넘어도 대항력·계약갱신요구·권리금 보호 등 일부 조항은 적용돼요. ⁴ 작성 제안: 넘으면 상가건물 임대차보호법이 전혀 적용되지 않는다고 보지 말아요.
• 작성 제안: 기준층을 확인하지 않은 채 층별효용비율로 상층부 임대료를 계산하지 말아요.
• 작성 제안: 시도 단위 진료비 통계를 후보지 한 곳의 예상 매출로 옮기지 말아요.

근거 조문

상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) 제1항

① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) 제3항

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

상가건물 임대차보호법 시행령 제2조(적용범위) 제1항 각 호

1. 서울특별시 : 9억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원

국민건강보험법 제41조의4(선별급여) 제1항

① 요양급여를 결정함에 있어 경제성 또는 치료효과성 등이 불확실하여 그 검증을 위하여 추가적인 근거가 필요하거나, 경제성이 낮아도 가입자와 피부양자의 건강회복에 잠재적 이득이 있는 등 대통령령으로 정하는 경우에는 예비적인 요양급여인 선별급여로 지정하여 실시할 수 있다.

상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) 제2항

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17>

상가건물 임대차보호법 시행령 제2조(적용범위) 제2항·제3항

②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010.7.21>

출처

1. 한국부동산원 · 상업용부동산 임대동향조사_임대정보_분기별 층별임대료 및 층별효용비율(중대형상가)
2. 건강보험심사평가원 · 의원급 표시과목별 시도별 진료비 통계
3. 소상공인시장진흥공단 · 상가(상권)정보_API
4. 법제처 국가법령정보센터 · 상가건물 임대차보호법 제2조
5. 법제처 국가법령정보센터 · 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조
6. 법제처 국가법령정보센터 · 국민건강보험법 제41조의4(선별급여)