상가 임대료 증액 한도

개원하고 몇 년이 지나면 건물주에게서 월세를 올리겠다는 연락을 받는 경우가 있습니다. 의원은 인테리어와 장비 설치에 비용이 들어 자리를 옮기기가 쉽지 않습니다. 그래서 인상 요청을 받으면 법이 정한 한도와 절차를 먼저 확인해 두는 편이 좋습니다.

임대료 증액에 관한 규정은 모든 상가에 똑같이 적용되지 않습니다. 상가건물 임대차보호법은 보증금과 월 차임을 합친 규모에 따라 적용 조항을 나눕니다.

증액 청구의 한도와 시기

상가건물 임대차보호법 제11조제1항에 따라 차임이나 보증금이 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정 변동으로 적절하지 않게 되면 당사자는 장래의 차임이나 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다. 줄여 달라는 청구도 이 조항에 들어 있습니다. 증액은 시행령 제4조에 따라 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5를 넘지 못합니다(2026. 7. 1. 시행 기준). 월 차임이 500만원이면 한 번에 청구할 수 있는 증액은 25만원까지이고, 보증금이 1억원이면 500만원까지입니다. 증액 청구는 임대차계약이나 약정한 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 하지 못합니다. 환산보증금이 기준액 이하인 임대차를 갱신할 때도 차임과 보증금은 제11조 범위에서 증감할 수 있습니다.

환산보증금과 지역별 기준액

상가건물 임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 건물의 임대차에 적용됩니다. 제11조의 한도는 환산보증금이 지역별 기준액 이하인 임대차에 적용됩니다. 환산보증금은 보증금에 월 차임의 100배를 더한 금액입니다. 보증금 1억원에 월 차임 500만원이면 환산보증금은 6억원입니다. 기준액은 2026. 7. 1. 시행된 시행령 기준으로 서울특별시 9억원, 서울을 뺀 과밀억제권역과 부산광역시 6억9천만원입니다. 과밀억제권역과 군지역, 부산을 뺀 광역시와 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시는 5억4천만원, 그 밖의 지역은 3억7천만원입니다. 앞의 6억원은 서울이면 기준액 이하이고, 기준액이 5억4천만원인 지역이면 기준액을 넘습니다.

기준액 초과 임대차와 예외

환산보증금이 기준액을 넘는 임대차를 갱신할 때는 제10조의2에 따라 당사자가 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임과 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정 변동을 고려해 증감을 청구할 수 있습니다. 이런 임대차에 함께 적용되는 조항 목록에 제11조는 들어 있지 않습니다. 제10조제3항도 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보는 본문만 목록에 있고, 제11조를 끌어오는 단서는 없습니다. 반면 계약갱신요구권을 정한 제10조제1항·제2항은 기준액을 넘는 임대차에도 적용됩니다.

예외도 있습니다. 제1급감염병에 따른 경제사정 변동으로 차임 등이 감액된 뒤 임대인이 증액을 청구하면, 감액 전 금액에 이를 때까지는 100분의 5 제한이 적용되지 않습니다. 이 법을 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(제15조). 청구가 아니라 양쪽이 합의해 금액을 정한 경우의 효력은 조문만으로 판단하기 어려우므로 변호사와 확인하십시오.