상가 관리규약과 의원 입점 제한

집합건물 상가에 의원을 열 때는 임대차계약서만 보지 않습니다. 건물 전체의 관리와 사용 방법을 정한 관리규약이 따로 있고, 계약을 앞두고 업종 제한 이야기를 듣는 경우도 있습니다. 계약 뒤에 규약 문제가 드러나면 개원 일정과 인테리어 공사에 영향을 줄 수 있습니다.

임차인 입장에서 궁금한 것은 소유자들이 정한 규약이 소유자가 아닌 자신에게도 미치는지입니다. 이 문제는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)이 다룹니다.

관리규약이 임차인에게 미치는 범위

집합건물법 제42조제2항에 따라 점유자는 구분소유자가 건물·대지·부속시설의 사용과 관련해 규약이나 관리단집회 결의로 부담하는 의무와 같은 의무를 집니다. 점유자는 전유부분을 점유하는 사람으로서 구분소유자가 아닌 사람을 말하며, 호실을 빌려 쓰는 임차인이 여기에 해당합니다. 규약과 관리단집회 결의는 구분소유자의 특별승계인에게도 효력이 있습니다. 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 사람은 집회 목적사항에 이해관계가 있으면 집회에 출석해 의견을 진술할 수 있습니다.

규약을 만들고 바꾸는 요건

규약은 건물과 대지, 부속시설의 관리·사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 가운데 법에 정하지 않은 사항을 정할 수 있습니다. 규약의 설정·변경·폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상과 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어야 합니다. 규약의 설정·변경·폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 구분소유자의 승낙도 받아야 합니다. 규약을 만들 때 참고하도록 법무부장관은 표준규약을 마련하고, 시·도지사는 이를 참고해 지역별 표준규약을 마련·보급해야 합니다.

공동이익 위반 행위에 대한 절차와 예외

구분소유자는 건물 보존에 해로운 행위나 건물 관리·사용에 관해 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 해서는 안 되며, 이 규정은 점유자에게도 준용됩니다. 점유자가 이런 행위를 하거나 할 우려가 있으면 관리인 또는 관리단집회 결의로 지정된 구분소유자가 행위 정지, 결과 제거, 예방 조치를 청구할 수 있습니다. 이를 소송으로 청구하려면 관리단집회 결의가 있어야 합니다.

예외와 확인할 점도 있습니다. 규약은 관리단집회를 소집하지 않고 같은 4분의 3 이상의 서면이나 전자적 합의로 정해도 집회에서 결의한 것으로 봅니다(제41조제1항). 규약은 구분소유자 외의 사람의 권리를 침해하지 못합니다(집합건물법 제28조제3항). 업종 제한 조항이 실제로 어느 범위까지 효력을 갖는지는 규약을 정한 시기와 절차, 분양계약과 임대차계약의 내용을 함께 봐야 해서 조문만으로 판단할 수 없습니다. 계약 전에 관리단에서 현행 규약과 개정 의사록을 받아 변호사와 확인하십시오. 의원 개설 자체가 가능한지는 별도로 개설신고를 받는 시장·군수·구청장이 개설기준에 따라 확인합니다.